청주지방법원 2025타경4391. 오창읍 양청리 708의 주택과 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 1은 주택, 일련번호 1-1은 지하 1층 차고와 1층 주택으로 이용 중이며, 제시 외 건물·물건·수목·조경석도 함께 매각 대상에 포함됩니다. 목록 3은 공유지분으로 현황상 도로로 이용 중입니다.
등기부의 현재 권리구조에서 말소기준은 2023.07.27. 을구 7번 조은새마을금고 근저당권 456,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사디에스컨설팅 근저당과 김영운 근저당, 2025년 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제의 초점은 등기보다 2007.08.29. 전입한 최은희의 점유·대항력인데, 이 임차인이 배당요구를 철회하고 대항력 포기 서면을 제출한 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4391 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 708 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 지하 1층 차고 및 1층 주택 |
| 소유자 | 주식회사양지씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 961,739,050원 / 471,252,000원 (3회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 279,589,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 일괄매각 | 제시 외 건물·물건·수목·조경석 포함 · 목록 3 공유지분은 현황상 도로 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 조은새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사디에스컨설팅 근저당권과 김영운 근저당권, 김영운 및 조은새마을금고의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 청주농업협동조합·김세명 등의 근저당, 각종 가압류·압류와 2019년 경매등기는 2021년 임의경매 매각 또는 이후 해지로 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있었지만 포기 서면 제출
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은희 | 1번, 2번 목록 전체 및 제시외 1번 ~ 5번 | 2007.08.29 | 미상 | 대항력 있음 대항력 포기 서면 제출 | 미상 배당요구 철회 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 최은희의 전입일은 말소기준권리보다 앞서 원래는 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 다만 최은희가 배당요구 철회 및 대항력 포기 서면을 제출했고, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 471,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,112,520원 |
| 2. 근저당 · 조은새마을금고 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디에스컨설팅 | 650,000,000원 | 8,139,480원 |
| 4. 근저당 · 김영운 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,406,000,000원 중 464,139,480원이 배당되고, 미배당은 941,860,520원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 471,252,000원으로 감정가 961,739,050원의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 동일 유형의 최신 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 연립/다세대와 토지, 제시 외 건물·수목·조경석, 공유지분 도로가 함께 묶인 일괄매각이라 단순 주택 한 채의 가격 비교보다 개별 자산가치 검토가 중요합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 49% | 471,252,000원 | 941,860,520원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39% | 377,001,600원 | 1,035,076,422원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31% | 301,601,280원 | 1,109,421,138원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양청중학교 북서측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설·교육시설·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 일련번호 1은 주택, 일련번호 1-1 지하 1층은 차고, 1층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반목구조 기와지붕 단층 및 철근콘크리트구조·일반목구조 기와지붕 지하 1층 지상 1층 건물입니다.
- 토지. 토지면적 651.0㎡, 지목 대, 제1종전용주거지역, 완경사·사다리형·세로한면(가), 공시지가 233,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·오창과학산업단지 지구단위계획구역·지방산업단지·가축사육제한구역·주거용지에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 서면 원본 확인. 최은희의 배당요구 철회 및 대항력 포기 서면 내용과 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 최은희가 1번·2번 목록 전체와 제시외 1번~5번을 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시 외 건물·물건·수목·조경석이 포함되므로 감정평가서의 대상 범위를 현장과 맞춰보는 것이 중요합니다.
- 공유지분 도로. 목록 3은 공유지분이며 현황상 도로로 이용 중이므로 독립적인 토지 활용가치와 다르게 봐야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 토지·건물 상태와 지역 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격은 현장 검증이 필요하다
이 사건의 가장 큰 권리 이슈였던 최은희는 말소기준보다 먼저 전입해 원래 대항력이 있었지만, 배당요구 철회 및 대항력 포기 서면을 제출했습니다. 매각물건명세서도 인수권리 없음으로 표시하고, 배당 계산 역시 매수인 인수 0원입니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 임차보증금을 추가로 떠안는 구조로 보이지 않습니다.
반면 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고 이미 3회 유찰됐지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 “49% 할인 = 시세보다 싸다”고 연결할 수 없습니다. 주택·토지·제시 외 건물·수목·조경석과 공유지분 도로가 함께 묶인 물건인 만큼, 권리는 인수 0원, 가격은 현장과 개별 자산가치 확인 후 판단이 이 사건의 결론입니다.
