청주지방법원 2025타경4391. 충북 청주시 청원구 오창읍 양청리 708 소재의 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택, 차고, 주택으로 조사됐고, 일괄매각으로 제시 외 건물·물건·수목·조경석까지 포함됩니다. 목록3은 공유지분이며 현황상 도로로 이용 중입니다. 이 물건의 말소기준은 2023.07.27 을구 7번 조은새마을금고 근저당권이고, 이후의 근저당·경매개시 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 “말소기준 이후 권리”보다 점유자입니다. 최은희는 2007.08.29 전입, 2025.11.18 배당요구를 한 것으로 잡혀 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 신고 점유자는 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고, 데이터상 “등기부상 권리자/채무자와 동일 → 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성” 메모가 붙어 있습니다. 따라서 이 사건은 명세서상 인수권리 없음과 보증금 미상 점유자 확인 필요가 동시에 존재하는 케이스입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4391 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 708 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택, 차고, 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사양지씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 961,739,050원 / 961,739,050원 |
| 청구금액 | 279,589,041원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 말소기준 | 2023.07.27 을구 7번 근저당권 · 조은새마을금고 · 채권최고액 456,000,000원 |
| 명세서 기재 | 인수권리 해당사항없음 · 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 기준은 2023.07.27, 변수는 2007.08.29 점유
말소기준권리는 을구 7번 조은새마을금고 근저당권입니다. 이후의 을구 10번 주식회사디에스컨설팅 근저당, 을구 11번 김영운 근저당, 갑구 16번·18번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 반면 최은희의 전입일은 2007.08.29로 말소기준보다 앞섭니다. 하지만 보증금·확정일자가 미상이라 이 자료만으로 “대항력 있음”이라고 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 합니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 신고 점유자 1명, 보증기관 승계 아님
| 이름 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은희 | 1번, 2번 목록 전체 및 제시외 1번 ~ 5번 | 2007.08.29 | 미상 | 미상 | 2025.11.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
최은희는 보증기관이나 대위변제 승계자가 아니라 신고 점유자입니다. 따라서 보증금 합산 문제는 없지만, 보증금 자체가 미상입니다. 특히 데이터 메모에 “등기부상 권리자/채무자와 동일 → 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”이 있으므로, 단순히 선순위 전입만 보고 인수금액을 확정해서도 안 되고, 반대로 명세서상 인수권리 없음만 보고 점유 리스크를 지워서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 961,739,050원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,017,390원 | 약 매각가의 1.2% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 청주농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 949,721,660원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 2번 근저당권 · 청주농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당권 · 김세명 | 300,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 2번 가압류 · 증평농업협동조합 | 30,019,084원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 4번 가압류 · 증평농업협동조합 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 갑구 7번 가압류 · 이재윤 | 20,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 8번 가압류 · 김필우 | 61,750,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 · 국 | 161,494,970원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당권 · 조은새마을금고 | 456,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 김성업 | 75,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사디에스컨설팅 | 650,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 11번 근저당권 · 김영운 | 300,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 채권 총액은 3,494,264,054원, 채권자 총 배당은 949,721,660원, 미배당은 2,544,542,394원입니다. 매수인 인수액은 배당표상 0원이나, 보증금 미상 점유자는 별도 확인 대상입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 매각가, 커지는 것은 미배당
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 961,739,050원 | 949,721,660원 | 2,544,542,394원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 769,391,240원 | 759,297,328원 | 2,734,966,726원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 615,512,992원 | 606,957,862원 | 2,887,306,192원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대상물건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 소재 양청중학교 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리 상에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 일련번호 1은 주택, 일련번호 1-1 지1층은 차고, 1층은 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 일반목구조 기와지붕 단층 건물, 철근콘크리트구조 및 일반목구조 기와지붕 지하1층 지상1층 건물로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 651.0㎡, 지목 대, 용도지역은 제1종전용주거지역, 공시지가 233,700원/㎡입니다.
- 제한. 도시지역, 지구단위계획구역, 주거용지, 지방산업단지, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항은 false로 제공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 최은희의 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 대항력 가능성을 단정하지 말고, 임대차계약서·전입·점유 원본을 확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 최은희는 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 경고가 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 명세서 대조. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음입니다. 이 문구와 점유자 신고 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 세금 변수. 국세·지방세 압류 6건 경고가 있습니다. 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시 외 건물, 물건, 수목, 조경석이 매각 포함되고, 목록3은 공유지분으로 현황상 도로 이용 중입니다.
- 시세 확인. 제공 데이터에 실거래가가 없습니다. 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다.
맺으며 — “인수권리 없음”만으로 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 말소기준 이후 권리 정리는 비교적 명확합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 하지만 전입 2007.08.29의 최은희 점유자가 있고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 여기에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모, 국세·지방세 압류 경고, 제시 외 건물과 공유지분 도로까지 겹칩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마냐”가 아니라 최은희의 점유와 보증금이 실제로 어떤 법률효과를 갖는지입니다. 보증금이 없거나 인수 문제가 해소되면 명세서상 인수 0원 구조가 유지됩니다. 그러나 보증금 존재가 확인되고 매수인 인수 쟁점이 남으면, 실질취득가는 낙찰가만으로 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 정리는 가능하나, 임차·점유 원본 확인 전에는 보수적으로 접근할 C급 물건입니다.