청주지방법원 2025타경4445. 가덕면 상대리의 단독주택·토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 6은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택, 기호 7은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지1층 차고로 이용 중이며, 사용승인일은 2024.08.01입니다. 권리관계의 기준은 2024.09.03 접수된 청주중앙새마을금고 근저당권이지만, 그보다 앞선 임차인의 전입과 목록 3번 토지의 지상권이 있어 단순한 ‘말소기준 이후 전부 소멸’ 물건으로 볼 수 없습니다.
특히 감정가 대비 최저가 비율은 24.01%지만, 이는 경매 회차에 따른 할인율일 뿐 실제 시세와의 차이를 뜻하지 않습니다. 전원주택과 농경지·자연림이 혼재된 지역이고, 일부 토지는 지분매각이며 지적재조사에 따른 면적 변경 가능성도 있습니다. 여기에 금액으로 환산되지 않은 지상권 인수 효과까지 반영해야 하므로, 입찰가격은 현장 이용관계와 토지 권리 범위를 확인한 뒤 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4445 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 가덕면 상대리 294-4 |
| 등기 부동산 | 충청북도 청주시 상당구 가덕면 상대리 294-19 주건축물제에이동 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 기호 6 단독주택 · 기호 7 차고 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 단독주택 2층 · 차고 지1층 |
| 소유자 | 전상원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 874,001,700원 / 209,847,000원 (4회 유찰·감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주중앙새마을금고 / 432,439,440원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1·2·3·4번 토지 지분매각 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리가 함께 있다
말소기준권리는 2024.09.03 접수된 청주중앙새마을금고의 근저당권으로 채권최고액은 530,000,000원입니다. 이후의 국 압류, 장영성 가압류, 에스와이 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·인수 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 함선현 | 5번 ~ 7번 목록 전체 | 2024.06.03 | 해당 없음 | 2025.11.04 | 5,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 5,000원 인수 |
함선현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 없고 우선변제권이 없어, 현재 배당 시나리오에서는 보증금 5,000원 전액이 미배당으로 남아 매수인이 승계합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 209,847,000원 + 5,000원 = 209,852,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,847,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,737,858원 | - |
| 인수. 임차인 함선현 보증금 | 5,000원 | 0원 | 5,000원 인수 |
| 2. 근저당 · 청주중앙새마을금고 | 530,000,000원 | 206,109,142원 | 323,890,858원 |
| 3. 가압류 · 장영성 | 57,439,143원 | 0원 | 57,439,143원 |
| 4. 가압류 · 에스와이 주식회사 | 340,400,000원 | 0원 | 340,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권자 총채권액 927,839,143원 중 예상배당은 206,109,142원이며, 미배당은 721,730,001원입니다. 신청채권자 청주중앙새마을금고의 청구액 432,439,440원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상대1구 마을회관 남측 인근이며, 전원주택으로 조성된 단독주택과 농경지, 자연림 등이 혼재한 전원주택지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있으나, 면소재지 및 시내와의 거리를 감안한 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호 6은 단독주택, 기호 7은 차고로 이용 중입니다. 단독주택에는 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 토지 규제. 도시지역·보전녹지지역·자연녹지지역·자연취락지구와 공익용산지, 비행안전제2구역, 가축사육제한구역 등이 관련돼 있습니다.
- 지분매각. 목록 1·2·3·4번 토지는 지분을 매각합니다. 전체 토지의 단독 이용과 처분 가능성을 전제로 입찰가를 계산해서는 안 됩니다.
- 지적재조사. 목록 1~5번 토지는 2025.04.25 지적재조사 지구지정으로 표기돼 있으며, 결과에 따라 토지 면적 등이 변경될 수 있습니다.
- 환금성. 단독주택·차고·토지 지분이 결합된 일괄매각이고 4회 유찰됐습니다. 일반 주택보다 권리와 이용관계 확인 범위가 넓어 재매각 시 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록 3번 지상권 원문 확인. 2020.07.24 제98985호 지상권설정등기의 지상권자, 존속기간, 범위, 목적과 지료를 확인하고 현장 이용 상태와 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 함선현의 점유범위는 5번~7번 목록 전체입니다. 현재 점유, 인도 조건과 보증금 반환 절차를 현장에서 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차의 금전상 실질취득은 209,852,000원이며, 지상권으로 인한 사용 제한이나 협의비용은 별도입니다.
- 토지 지분관계 확인. 목록 1·2·3·4번은 지분매각이므로 공유자, 점유구역, 통행 및 사용 관계를 확인하세요.
- 지적재조사 영향 확인. 목록 1~5번 토지의 경계·면적 변경 가능성과 정산금 발생 여부를 관계기관에서 확인하세요.
- 용도지역·산지 규제 확인. 보전녹지지역·자연녹지지역·공익용산지 및 비행안전제2구역 등 규제가 증축·개발·용도변경 계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 최저가와 시세를 분리. 감정가의 24.01%라는 비율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 주변 전원주택과 토지의 실제 거래사례 및 건물 상태를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 관련 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수권리의 내용이 먼저다”
이 사건은 감정가 874,001,700원에서 4회 유찰돼 최저가가 209,847,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 5,000원이 승계돼 금전상 실질취득은 209,852,000원이고, 목록 3번 토지의 지상권도 소멸하지 않습니다.
후순위 압류·가압류는 소멸하지만, 토지 지분매각과 지적재조사, 녹지·산지 관련 규제, 전원주택지의 환금성, 지상권의 사용 제한 가능성이 함께 남습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘감정가보다 얼마나 싸졌는가’가 아니라 지상권과 공유지분 아래에서 실제로 무엇을 사용할 수 있는가입니다. 권리 범위를 확인하기 전에는 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.