대전지방법원 2023타경6574. 대전 중구 부사동 397-1 소재 다가구주택 + 토지입니다. 감정가는 2,887,118,360원, 현재 최저매각가는 1,414,687,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2021.09.09. 한밭새마을금고 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 “최저가가 많이 내려왔다”가 아닙니다. 알려진 임차권등기 4건은 모두 전입신고일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 별도로 전입일·보증금 미상의 주거 점유자가 확인됩니다. 이 부분은 대항력 유무를 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 실질취득액은 현재 계산상 1,414,687,000원이지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 보완 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경6574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 부사동 397-1 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 박철현 |
| 감정가 / 최저가 | 2,887,118,360원 / 1,414,687,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 1,567,258,056원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.09.09. 근저당
말소기준권리는 을구 1번 한밭새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권도 후순위 배당 대상이고, 2023.09.27. 두 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 들어갔습니다. 경매개시결정은 2023.08.16. 접수됐고, 이후 등기된 주택임차권 4건은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 알려진 4명은 대항력 없음, 1건은 미상
| 성명 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최우기 | 건물 중 2층 62.84㎡ (202호) | 200,000,000원 | 2022.07.04 / 2022.06.14 | 없음 | 배당요구 2023.09.19 |
| 이은아 | 건물 중 3층 29㎡(301호) | 95,000,000원 | 2021.12.27 / 2021.12.07 | 없음 | 배당요구 2023.11.15 |
| 황정익 | 건물 중 4층 62.29㎡ (404호) | 200,000,000원 | 2021.09.29 / 2021.09.29 | 없음 | 배당요구 2023.12.11 |
| 김명규 | 건물 중 4층 62.84㎡(402호) | 185,000,000원 | 2022.04.28 / 2022.03.29 | 없음 | 배당요구 2024.01.04 |
| 기타 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
실제 임차권등기된 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 보이는 항목은 없어, 보증금 합산에서 제외할 별도 승계 항목은 없습니다. 다만 마지막 주거 점유자는 보증금과 전입일이 확인되지 않으므로, 대항력을 “있다”고 단정하지도, “없다”고 단정하지도 말아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,414,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,546,870원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 871,000,000원 | 871,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한밭새마을금고160144-0001308 | 965,000,000원 | 527,140,130원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 1,836,000,000원 중 1,398,140,130원이 배당되고, 미배당은 437,859,870원입니다. 매수인 인수액은 계산상 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제 및 미상 점유자의 권리관계는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 부사동 소재 “신일중학교” 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독·다가구주택, 다세대주택, 상가주택, 근린생활시설 및 교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 5층 건물이며, 사용승인일은 2021.09.06.입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 728.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 870,200원/㎡입니다.
- 제한사항. 지구단위계획구역, 주거환경개선지구, 중점경관관리구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 이 항목을 확인하지 않고 단순 인수 0원으로만 접근하면 위험합니다.
- 알려진 임차권등기 4건. 최우기·이은아·황정익·김명규는 모두 전입신고가 2021.09.09. 말소기준권리 이후입니다. 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
- 배당 부족. 현재 최저가 기준 미배당은 437,859,870원입니다. 후속 유찰 시 미배당은 858,021,910원, 1,152,135,337원으로 확대됩니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 다가구주택 + 토지입니다. 호실별 점유·명도·임대차 정리가 필요하고, 단순 집합건물 입찰과 난도가 다릅니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 전입세대열람, 임차권등기 도면 및 호실별 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 점유 확인이 먼저다
이 사건은 감정가 대비 49%까지 내려왔고, 알려진 임차권등기 4건도 모두 대항력이 없습니다. 숫자만 보면 매수인 인수액 0원, 실질취득 1,414,687,000원의 구조입니다. 그러나 다가구주택에서 가장 위험한 부분은 “등기된 임차권”보다 확인되지 않은 점유입니다. 전입일·보증금 미상의 주거 점유자가 남아 있으므로, 결론은 단순 매수 추천이 아니라 권리는 대체로 정리 가능하나, 미상 점유 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
