대전지방법원 2023타경115218. 대전 서구 탄방동 922의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 다중주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물입니다. 토지는 215.5㎡의 대지로, 감정가 1,324,983,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 927,488,000원, 감정가의 70%입니다.
권리의 기준점은 2021.09.30. 설정된 충무새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이며 토지 담보물에 추가된 공동담보입니다. 이후 임의경매개시결정, 가압류, 주택임차권등기 5건은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위보다 다수의 점유관계와 전입·보증금이 확인되지 않은 기타 점유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경115218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 탄방동 922 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 근린생활시설 및 다중주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 승강기설비 · 도시가스보일러 난방 |
| 토지 | 대 215.5㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) · 공시지가 1,171,000원/㎡ |
| 소유자 | 김은수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,324,983,000원 / 927,488,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충무새마을금고 / 600,200,751원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.09.30. 충무새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 임차권 5건의 보증금 합계는 380,000,000원이지만, 모두 말소기준권리 이후의 전입과 임차권등기이므로 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 2023.11.23. 임강미의 가압류 20,000,000원도 후순위로 매각과 함께 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실명 11명, 기타 점유 1건
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 중복 합산할 보증기관 채권도 없습니다. 실명이 확인되는 임차·점유자는 11명입니다. 이 가운데 등기부에 주택임차권이 등기된 사람은 길원희·윤채연·유효상· 김혜경·박지선 5명이고, 확인되는 임차보증금 합계는 380,000,000원입니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이찬휘 | 202호 | 미상 | 2021.10.08 / 미상 | 2023.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박한나 | 102호 | 미상 | 2021.10.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최윤희 | 203호 | 미상 | 2021.10.07 / 미상 | 2023.11.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍우 | 204호 | 미상 | 2023.10.16 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진실 | 401호 | 미상 | 2022.10.13 / 미상 | 2023.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한석진 | 1층 일부호 | 미상 | 2023.04.26 / 미상 | 2023.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길원희 임차권등기 | 301호 · 3층 30㎡ | 30,000,000원 | 2021.10.07 / 2021.10.08 | 2023.11.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤채연 임차권등기 | 302호 · 3층 30㎡ | 100,000,000원 | 2021.11.16 / 2021.11.17 | 2023.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유효상 임차권등기 | 402호 · 4층 약 30㎡ | 120,000,000원 | 2021.10.08 / 2021.10.08 | 2024.04.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜경 임차권등기 | 201호 · 2층 약 30㎡ | 30,000,000원 | 2023.05.04 / 2023.05.04 | 2024.05.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지선 임차권등기 | 303호 · 3층 33㎡ | 100,000,000원 | 2022.04.26 / 2022.03.23 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기타 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 927,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,674,880원 |
| 1. 근저당 · 충무새마을금고 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 가압류 · 임강미 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 235,813,120원 |
현재 회차에서는 근저당과 가압류가 전액 배당되고 235,813,120원이 남는 계산입니다. 다만 당해세와 임차인의 최우선변제액은 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 배당 시나리오에 표시된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탄방초등학교 동측 인근으로, 주위에 다가구주택과 근린생활시설이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단일 주택이 아니라 근린생활시설 및 다중주택으로 이용 중인 4층 건물입니다. 임차인 수와 호실별 점유가 많아 명도·운영 관리가 단순한 물건은 아닙니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비와 승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 단독주택용지이며 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
- 환금성. 근린생활시설과 다중주택이 결합된 수익형 부동산으로, 일반 주거용보다 임대현황·공실·수선비·호실별 명도 상태가 가격과 환금성에 크게 작용합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기타 점유 확인. 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않은 기타 점유 1건의 실제 거주자, 전입세대 및 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 호실별 원본 대조. 실명 임차·점유자 11명의 호실, 전입일, 배당요구 여부와 임차권등기 5건의 계약 내용을 매각물건명세서·현황조사서·등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 최우선변제 재계산. 예상배당표에는 임차인의 최우선변제액이 반영되지 않았습니다. 호실별 보증금과 계약 시점을 확인해 실제 배당과 소유자 잔여액을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 모두 매각 범위에 포함되는지 현황과 감정평가서 도면을 통해 확인해야 합니다.
- 용도·수익성 검토. 근린생활시설 및 다중주택의 호실별 임대료, 공실, 관리비, 수선 필요성은 확인되지 않았으므로 낙찰가 상한 산정 전 현장조사가 필요합니다.
- 가격 비교. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 탄방동의 유사 다중주택·근린생활시설 거래와 임대수익률을 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “현장상 안전”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 충무새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 가압류와 주택임차권 5건은 모두 매각으로 소멸합니다. 실명이 확인된 임차·점유자 11명의 전입도 말소기준 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리되며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 다수 호실을 가진 근린생활시설·다중주택입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 여럿이고, 특히 기타 점유 1건은 전입일조차 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 또한 최저가 927,488,000원이 감정가의 70%라는 사실 외에는 시세 비교 근거가 없어 가격상 우위도 확인되지 않습니다. 결론은 등기 권리는 정리되지만, 점유와 가격은 보류입니다. 기타 점유와 호실별 임대차를 확인한 뒤 실질취득비용과 입찰가 상한을 확정해야 합니다.
