1,901,538,000원
대전지방법원 2024타경450. 대전광역시 서구 내동 37-9의 다가구주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 2,716,483,760원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 1,901,538,000원입니다. 건물 이용상태는 1층 계단실 및 제2종근린생활시설 사무실, 2~4층 다가구주택, 5층은 공부상 제2종근린생활시설 사무소 2개호이나 현황은 다가구주택 2가구로 조사되어 있습니다.
권리의 출발점은 2021.07.07 창신새마을금고 근저당권입니다. 이후 압류, 경매개시결정, 다수의 주택임차권등기가 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다. 문제는 법리상 인수보다 현장 확인 난도입니다. 임차권등기와 점유 신고가 많고, 보증금·전입이 확인되지 않은 주거 점유 정보가 1건 있어, “인수 0원”이라는 결론만 보고 단순한 물건처럼 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 내동 37-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 계단실 및 제2종근린생활시설 사무실, 2~4층 다가구주택, 5층 현황 다가구주택 2가구 |
| 소유자 | 이선우 |
| 감정가 / 최저가 | 2,716,483,760원 / 1,901,538,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 창신새마을금고 / 1,412,950,410원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.07 을구 1번 근저당권 · 창신새마을금고 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2021.07.07 을구 1번 근저당권입니다. 등기부상 주택임차권등기 11건은 모두 이 근저당 이후에 접수되었고, 각 임차인의 전입신고일도 말소기준 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시됩니다. 다만 보증금·전입이 확인되지 않은 주거 점유 1건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력 없음 16명, 가능·미상 1건
보증기관 승계·대위 중복신고는 보이지 않습니다. 따라서 아래 표는 실제 임차·점유 신고 17명 기준으로 보아야 합니다. 확정적으로 대항력 없음으로 표시된 16명은 모두 전입신고가 말소기준권리 이후입니다.
| 성명 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황인주 | 303호 | 2021.07.23 | - | 5,800원 | 2024.01.24 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 배진호 | 205호 | 2021.11.23 | - | - | - | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 오미연 | 302호 | 2021.07.27 | - | - | 2024.02.05 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박성윤 | 304호 | 2021.08.04 | - | - | - | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김서하 | 403호 | 2021.08.18 | 2021.07.23 | - | 2024.01.23 | 없음 | 후순위 확인 | 해당 없음 |
| 장정용 | 건물 중 2층 약 50㎡(201호) | 2021.07.22 | 2021.07.12 | 180,000,000원 | 2024.01.22 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 이영준 | 건물 중 3층 약 59㎡ (305호) | 2021.11.08 | 2021.10.18 | 160,000,000원 | 2024.01.19 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 원선희 | 건물 중 5층 약 70㎡(501호) | 2021.08.18 | 2024.01.18 | 250,000,000원 | 2024.01.18 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 김은아 | 건물 중 4층 약 40㎡(402호) | 2021.07.23 | 2021.07.23 | 110,000,000원 | 2024.01.30 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 임이슬 | 건물 중 3층 47.16㎡ (301호) | 2022.06.16 | 2022.05.20 | 185,000,000원 | 2024.02.05 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 김미향 | 건물 중 5층 약 125.6㎡(502호) | 2021.11.25 | 2021.11.25 | 250,000,000원 | 2024.02.26 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 박상덕 | 건물 중 2층 49.58㎡(204호) | 2021.08.02 | 2021.08.02 | 180,000,000원 | 2024.03.05 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 김재민 | 건물 중 4층 약 60㎡(404호) | 2021.11.22 | 2021.10.14 | 150,000,000원 | 2024.03.07 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 조성환 | 건물 중 2층 약 30㎡(202호) | 2022.06.02 | 2022.05.18 | 110,000,000원 | 2024.06.13 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 민경휘 | 건물 중 4층 66.36㎡ (401호) | 2021.08.09 | 2021.07.22 | 150,000,000원 | 2024.09.13 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 배현아 | 건물 중 4층 60㎡ (403호) | 2022.06.29 | 2022.06.08 | 130,000,000원 | 2024.10.25 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 기사항전 | - | - | - | - | - | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
보증금이 확인되는 임차권등기 보증금 합계는 1,855,000,000원이고, 황인주 신고 보증금 5,800원을 더하면 확인 보증금은 1,855,005,800원입니다. 대항력 없음으로 표시된 임차인도 배당·명도·임차권등기 말소 확인은 별도입니다.
③ 가격 구조 — 70% 최저가지만 실질취득은 19.0억
현재 최저가는 1,901,538,000원입니다. 자료상 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 현재는 1,901,538,000원으로 봅니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 단정할 수 없습니다. 특히 다가구주택은 임대차·공실·용도 현황에 따라 환금성이 크게 갈립니다.
| 시나리오 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,901,538,000원 | 1,680,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,331,076,600원 | 1,315,365,834원 | 364,634,166원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 931,753,620원 | 920,036,084원 | 759,963,916원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,901,538,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 21,415,380원 |
| 1. 근저당 · 창신새마을금고160144-0001192 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 200,122,620원 |
현재 최저가 기준으로는 근저당권 채권최고액 전액 배당 후 잔여가 발생합니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세로 인정되거나 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전 서중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교, 아파트, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 1층은 계단실 및 제2종근린생활시설 사무실로 현황 공실 상태, 2~4층은 다가구주택, 5층은 현황 다가구주택 2가구로 탐문조사되었습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 542.5㎡, 지목 대, 평지, 사다리형, 세로한면(가) 접면입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접함으로 표시됩니다.
- 제시외. 4층 및 5층에 각 소재하는 보일러실은 평가 및 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 1건. 보증금·전입이 확인되지 않은 주거 점유는 대항력 가능·미상으로 보고 원본과 현장 확인이 필요합니다.
- 임차권등기 말소. 임차권등기 11건은 전입이 말소기준 이후라 자료상 대항력 없음이지만, 배당·말소·명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 조세 압류. 국민건강보험공단 및 국 압류가 있고, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다.
- 용도 현황. 5층은 공부상 제2종근린생활시설 사무소 2개호이나 현황은 다가구주택 2가구입니다. 용도와 현황 불일치가 대출·임대·매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 70%만으로 매수 안전마진을 단정하지 말고, 임대수익·명도비용·수선비·공실을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 배당요구종기 관련 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “17명 임차 확인”이 먼저
이 물건은 단순한 저가 매수 물건이 아닙니다. 최저가는 1,901,538,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔고, 말소기준 이후 권리 구조상 자료상 인수액은 0원입니다. 하지만 임차·점유 신고가 17명이고, 주거 점유 중 대항력 가능·미상으로 남는 1건이 있습니다. 결론은 권리는 대체로 정리되지만, 현장과 원본 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C급 난도 물건입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차인·점유·조세·용도 현황을 얼마나 정확히 지우고 들어가느냐입니다.
