부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2024타경689 · 대전지방법원 · 연립/다세대
223.3㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

587,845,000원 5억 8,784만 감정가 839,779,100원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

07-02

대전지방법원 10:00

입찰 보증금

5,878만원

최저가의 10% · 58,784,500원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 8.40억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 대전광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 다수 임차권등기 존재하지만 말소기준권리 이후 권리로 인수 0원. 다만 다세대 환금성과 임차인 보증금 미배당 리스크 확인 필요.

가격 최저가 587,845,000원(감정가 70%) — 1회 유찰 후 진행
자금 예상 매수인 인수액 0원 · 낙찰가에서 임차권등기 및 전세권은 배당순위 검토
리스크 임차권등기 11건·전세권 1건 존재, 다세대 임대구조 확인 필요

한 줄 평 대전 서구 갈마동 다가구형 물건으로, 말소기준권리 이후 임차권등기와 전세권은 매각으로 소멸하여 인수액은 0원입니다. 다만 임차권등기 다수·미배당 가능성·다세대 환금성이 핵심 변수입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 배당 구조와 임대 현황 확인이 우선입니다.

감정가 / 최저가

839,779,100원

587,845,000원 · 1회 유찰

실질취득

587,845,000원

인수액 0원

임차 관련

임차권등기 다수

전세권 포함

핵심지표

말소기준 이후

매각 소멸 구조

대전지방법원 2024타경689. 대전광역시 서구 갈마동 1172 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 김덕수 씨이며, 말소기준권리는 2021년 7월 30일 설정된 한밭새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 전세권과 다수 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 임대 구조와 환금성입니다. 임차권등기 11건이 존재하고 일부 보증금은 등기되어 있으나, 현재 배당에서는 한밭새마을금고 근저당권과 전세권 등이 경합합니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2024타경689 (임의경매)
소재지	대전광역시 서구 갈마동 1172
용도 / 이용상태	연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 등으로 이용중
소유자	김덕수
감정가 / 최저가	839,779,100원 / 587,845,000원
신청채권자 / 청구	한밭새마을금고 / 307,038,800원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 임차 구조 확인 필요

말소기준권리는 2021.07.30 한밭새마을금고 근저당권입니다. 이후 2022년 설정된 전세권과 2023~2024년에 설정된 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 0원으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 인수형은 아님

임차인	위치	보증금	대항력	상태
김도예	301호	80,000,000원	없음	임차권등기 · 소멸
김용식	403호	75,000,000원	없음	임차권등기 · 소멸
이서연	303호	75,000,000원	없음	임차권등기 · 소멸
김민규	401호	80,000,000원	없음	임차권등기 · 소멸
한승희	201호	80,000,000원	없음	임차권등기 · 소멸

⚠️ 임차권 포인트 김도예·김용식 등 등기된 임차권은 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸합니다. 다만 배당에서 충분히 회수되지 못하는 부분이 발생할 수 있어 임차 관계와 배당표 확인은 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 587,845,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	8,278,450원
한밭새마을금고 근저당	720,000,000원	579,566,550원
주식회사케이티스카이라이프 전세권	75,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 매각가

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 다수 임차권등기와 전세권 미배당 구조는 물건의 핵심 리스크입니다. 또한 연립/다세대 용도 특성상 아파트 대비 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대전광역시 서구 갈마동 소재 대전둔원고등학교 북측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 위치합니다.
토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업)입니다.
환금성. 다세대·다가구 형태로 개별 호수 시장과 비교해야 하며, 대단지 아파트보다 매수층이 제한적일 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

배당 확인. 임차권등기 보증금이 다수 존재하므로 낙찰 전 배당순위를 재확인해야 합니다.
인수 여부. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 대항력 있는 별도 권리가 있는지 원본 확인이 필요합니다.
현황 확인. 임대관계는 미상으로 점유 현황 확인이 중요합니다.
가격 전략. 1회 유찰 최저가라고 해서 자동 저평가는 아니며, 다세대 특성상 환금성을 반영해야 합니다.

맺으며 — “인수는 없지만 구조를 봐야 한다”

대전 갈마동 2024타경689는 권리분석상 매수인이 직접 부담하는 인수 위험은 없는 사건입니다. 그러나 다수 임차권등기와 전세권, 그리고 다세대 용도의 환금성 문제가 남아 있습니다. 권리는 정리되지만 수익성은 배당·임대현황·매각 후 시장성을 함께 봐야 하는 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

임차권은 많지만 인수는 없다 — 대전 갈마동 2024타경689

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 임차 구조 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 인수형은 아님

③ 예상배당표 (매각가 587,845,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수는 없지만 구조를 봐야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (34장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-28	유찰	8억 3,977만원
2	2026-07-02	대기	5억 8,784만원