대전지방법원 2024타경6458. 대전 동구 하소동 888에 있는 토지와 일반철골구조 4층 건물로, 감정평가상 제조업소 및 사무소로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사에스지엠이며, 2022년 2월 10일 우리은행 앞으로 설정된 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 우리은행 후순위 근저당권 3건과 다수의 가압류·압류가 이어졌지만, 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,537,010,000원입니다. 이 금액에서 집행비용을 제외하면 우리은행의 선순위 근저당권 2건은 전액 배당되고, 세 번째 근저당권은 13,239,900원만 배당됩니다. 배당표상 전체 채권 부족액은 1,864,645,522원이지만, 이는 후순위 채권자들의 미회수액이지 매수인이 별도로 갚는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경6458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 하소동 888 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제조업소 및 사무소 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 평스라브지붕 4층 |
| 토지 | 대 590.9㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사에스지엠 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,195,729,100원 / 1,537,010,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,296,327,616원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 공장저당법 제6조 기계기구 포함 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022년 2월 10일 접수된 우리은행의 첫 번째 근저당권입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당권과 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 2024년 11월의 재산보전처분은 2025년 11월 20일 회생절차 폐지결정 확정으로 이미 말소됐습니다.
② 가격과 회차 — 70% 할인만으로는 부족하다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 배당 구조는 계산할 수 있지만, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 제조업소·사무소와 토지, 기계기구, 제시외 건물이 함께 거래되는 물건은 건물 상태와 설비의 활용도에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,537,010,000원 | 1,519,239,900원 | 1,864,645,522원 | 충족 |
| 2회 유찰 시(49%) | 1,075,907,000원 | 1,062,747,930원 | 2,321,137,492원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시(34%) | 753,134,900원 | 743,203,551원 | 2,640,681,871원 | 미충족 |
유찰이 거듭되면 매수인의 권리상 취득금액은 내려가지만, 채권자들의 미배당액은 1,864,645,522원 → 2,321,137,492원 → 2,640,681,871원으로 증가합니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원이므로 미배당 증가 자체가 낙찰자의 인수 부담으로 전환되지는 않습니다. 다만 시세 자료가 없기 때문에 70%·49%·34%라는 숫자만으로 저가 여부를 판정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,537,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 17,770,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 306,000,000원 | 306,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 276,000,000원 | 13,239,900원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 540,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 대화기전 주식회사 | 99,028,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 23,337,600원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 66,364,822원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 엠지에스종합건설 | 27,700,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 295,776,800원 | 0원 |
| 10. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 10번 가압류 · 윤관식 | 49,678,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권 총액은 3,383,885,422원, 채권자 예상배당은 1,519,239,900원, 미배당액은 1,864,645,522원입니다. 국민건강보험공단 압류 금액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 하소동의 하소친환경 일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용 상태. 제조업소 및 사무소로 이용 중입니다. 일반철골구조 평스라브지붕 4층이며 전기·급배수·위생·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 590.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 평지의 세로장방형이며 중로 한 면에 접하고, 공시지가는 522,100원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역, 하소친환경 일반산업단지 지구단위계획구역, 일반산업단지, 일부제한 가축사육제한구역에 해당하며 폭 12m~15m의 중로3류에 접합니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물만이 아니라 공장저당법 제6조의 기계기구와 제시외 건물도 일괄매각됩니다. 설비의 현존 여부·상태·가동 가능성과 제시외 건물의 범위를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 진행상태 확인. 제시된 매각기일은 2026.07.02입니다. 변경·연기·낙찰 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입세대, 임대차계약서 및 배당요구 여부를 원본 자료와 대조하세요.
- 기계기구 목록 대조. 공장저당법 제6조 기계기구의 목록, 현존 여부, 작동 상태, 분리·반출 가능성 및 실제 활용가치를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 포함 매각되는 제시외 건물의 위치·구조·면적·사용 상태와 법적·물리적 하자를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 근저당권에 토지와 공장저당 기계기구가 공동담보로 기재돼 있으므로 토지·건물·기계기구 등 전체 매각 범위를 등기와 명세서에서 대조하세요.
- 세금·공과금 확인. 국민건강보험공단 압류 금액과 당해세, 전기·수도 등 사업장 관련 체납액은 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
- 용도 적합성 확인. 준공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역의 입주 가능 업종과 향후 사용 목적이 부합하는지 확인하세요.
- 가격 실사. 인근 산업용 부동산 매매사례, 토지가격, 건물 감가, 기계설비 잔존가치와 수리·철거비를 별도로 산정한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기계기구 목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 실사형
이 물건의 등기 구조는 명확합니다. 2022년 2월 10일 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원이므로, 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 1,537,010,000원입니다.
그러나 권리 소멸과 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 실거래 시세가 없고 임대관계가 미상이며, 제조업소·사무소와 토지뿐 아니라 기계기구와 제시외 건물까지 포함됩니다. 현재회차 미배당 1,864,645,522원은 매수인이 인수할 돈은 아니지만, 채권 총액이 매각대금을 크게 웃도는 고부채 물건이라는 점은 점유·관리 상태를 더욱 면밀히 확인하게 하는 신호입니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 판단은 현장·설비·시세 실사 후”입니다.
