대전지방법원 2024타경6533. 세종 보람동 금강노을주건축물제1동 1층 102호로 표시된 집합건물입니다. 감정요항상 본건은 세종세무서 북서측 인근의 수변경관지구 내 상업지대에 있는 근린생활시설이며, 음식점으로 이용 중이었으나 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사됐습니다. 감정가는 1,369,000,000원, 현재 최저가는 958,300,000원입니다.
권리만 놓고 보면 말소기준은 2017년 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 경매개시결정과 후순위 담보권은 매각으로 정리됩니다. 하지만 상가 물건은 권리가 깨끗해도 바로 안전한 투자가 되지는 않습니다. 이 사건은 3회 유찰, 영업 중단, 후순위 채권 대규모 미배당이 동시에 보이므로 가격보다 실제 사용성·분할 상태·명도 가능성을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경6533 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 시청대로 115, 1층102호 (보람동, 금강노을주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(음식점) · 현장조사시 영업 중단 |
| 소유자 | 주식회사고운 |
| 감정가 / 최저가 | 1,369,000,000원 / 958,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한솔테크닉스 주식회사 / 1,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.28 을구 1번 근저당권 · 세종중앙농업협동조합 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
말소기준은 을구 1번 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 갑구 2번 가등기는 2023.09.14 해제로 말소된 기록이 있고, 갑구 4번 압류도 2024.04.23 해제로 말소된 기록이 있습니다. 이후 한솔테크닉스 주식회사의 근저당권 및 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로, 매각으로 정리되는 흐름입니다.
② 임차인·점유 — 실제 점유자 1명, 인수는 0원 판단
현황조사와 매각물건명세서에는 김지형이 102호·103호 부분에 표시됩니다. 전입일은 2023.06.07로 말소기준권리인 2017.09.28보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 있는 임차인으로 인수되는 구조가 아닙니다. 보증금은 확인되지 않으므로, 보증금 규모나 배당요구 여부는 입찰 전 서류로 재확인해야 합니다.
| 점유자 | 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지형 | 102호, 103호 | 2023.06.07 / 미상 | 미상 / - | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 인수 0원 |
③ 가격 구조 — 최저가는 감정가의 70%
현재 최저매각가는 958,300,000원입니다. 감정가 1,369,000,000원 대비 70.0%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일 호수 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 단순히 “감정가보다 낮다”는 이유만으로 싸다고 볼 수 없고, 실제 판단 기준은 실질취득 958,300,000원이 해당 근린생활시설의 사용성·임대성·환금성을 감당할 수 있는지입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 70% | 958,300,000원 | 0원 | 958,300,000원 | 1,833,683,000원 |
| 4회 유찰 시 | 56% | 766,640,000원 | 0원 | 766,640,000원 | 2,023,426,400원 |
| 5회 유찰 시 | 45% | 613,312,000원 | 0원 | 613,312,000원 | 2,175,221,120원 |
현재 회차에서도 채권자 전체 기준 미배당은 1,833,683,000원입니다. 이는 매수인이 인수하는 돈이 아니라 배당에서 회수되지 못하는 채권 잔액입니다. 다만 미배당이 크다는 것은 시장이 감정가를 그대로 받아들이지 않았고, 물건의 환금성 검토가 필요하다는 신호로 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 958,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,983,000원 | 약 매각가의 1.3% 추정 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 근저당 · 주식회사영웅날다 | 1,000,000,000원 | 166,317,000원 | 미배당 발생 |
| 3. 근저당 · 한솔테크닉스주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종세무서 북서측 인근에 소재하며, 인근은 시청 및 교육청 등 관공서와 수변상가가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 남측으로 간선도로변이 통과하며 근거리에 세종BRT가 소재합니다.
- 용도. 근린생활시설(음식점)로 이용 중이었으나, 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상4층 중 1층이며 집합건축물대장상 사용승인일은 2017.08.29입니다.
- 토지. 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역이며 공시지가 3,100,000원/㎡, 토지면적 1,255.1㎡입니다.
- 구조 확인. 102호·103호는 벽체 구분 없이 음식점으로 이용된 이력이 있으나, 신축 당시에는 경계벽이 설치되어 있는 등 구조상 독립성을 갖추었던 것으로 탐문조사됐습니다.
- 주차. 인근 건물과 지하주차장을 경계벽 없이 공동으로 사용 중이며, 주차장 입구 및 출구가 각기 다른 건물상에 위치합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 인수액은 0원이므로 현재 실질취득은 958,300,000원입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 이 금액 자체의 임대·매각 가능성을 봐야 합니다.
- 현장 점검. 영업 중단 상태, 내부 인테리어, 원상회복 필요 여부, 집기 잔존 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 102호·103호 경계. 벽체 구분 없이 사용된 이력이 있으므로 건축물현황도상 호별 위치와 실제 점유 경계를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 김지형의 전입은 말소기준 이후라 인수는 0원으로 판단되지만, 보증금 미상·배당요구 미상 상태이므로 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차 기준 미배당 1,833,683,000원은 매수인 인수는 아니지만, 환금성이 낮아진 물건이라는 시장 신호일 수 있습니다.
- 관리비·공용비. 상가 집합건물은 공용관리비, 주차장 사용관계, 공용부분 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 가등기 기록과 임차 내역을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 상가의 출구
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2017.09.28 근저당권이고, 그 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 김지형의 전입도 말소기준 이후라 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 따라서 권리상 인수는 0원으로 봅니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 감정가의 70%까지 내려왔음에도 3회 유찰된 상태이고, 현장조사시 영업 중단으로 조사됐습니다. 후순위 채권의 미배당도 큽니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적으로입니다. 실제 사용 가능 상태와 임대수요, 102호·103호 경계, 명도·원상회복 비용을 확인하지 못하면 낮은 최저가만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.