광주지방법원 2025타경475. 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 일원의 단독주택과 토지를 대상으로 하는 임의경매입니다. 감정평가상 주택 외에도 창고·보일러실·축사 등의 건축물이 있고, 제시외 건물 및 관정이 매각에 포함됩니다. 토지는 농경지와 과수원 부지 등이 섞인 농촌지역의 부동산입니다.

등기상 핵심은 2024년 1월 29일 설정된 전남동부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 옥룡농업협동조합 근저당은 이미 말소되었습니다.

다만 이 물건은 등기부의 말소 여부만으로 안전성을 판단하기 어렵습니다. 이안숙·장경상 2명의 점유 관련 신고가 존재하고, 농지취득자격증명, 분묘, 매각 제외 수목, 필지 경계 등 별도 확인해야 할 문제가 많습니다. 등기상 말소되는 담보권과 매수인이 사실상 또는 법률상 부담할 수 있는 위험을 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유 위험은 별도

말소기준권리는 을구 3번 전남동부수산업협동조합 근저당권입니다. 2024년 1월 29일 설정되었으며 채권최고액은 600,000,000원입니다. 같은 날짜에 기존 옥룡농업협동조합 근저당권이 말소되었고, 2025년 5월 19일 신청채권자의 임의경매개시결정이 접수되었습니다.

임차·점유 현황 — 실제 점유 관련 신고 2명

현황조사와 매각물건명세서에 이안숙과 장경상이 확인됩니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유 관련 신고 대상입니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 보증금 등이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권, 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

점유자 2명 모두 전입신고일·보증금 및 우선변제 관련 사항의 확인이 필요합니다. 답과 축사에 대한 실제 사용관계 및 적용되는 임대차 법률도 별도로 판단해야 합니다. 대항력 있는 임차인으로 확정된 상태는 아닙니다.

② 가격 비교 — 감정가 36%가 시세 36%는 아니다

감정가는 1,148,031,190원, 현재 최저매각가는 411,454,400원입니다. 네 차례 유찰을 거쳐 감정가의 35.84% 수준까지 내려왔습니다. 숫자상 할인 폭은 크지만, 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비입니다.

이 물건은 일반적인 단독주택만이 아니라 농지·과수원 부지, 창고·축사, 제시외 건물과 관정이 함께 있는 복합 부동산입니다. 농지취득자격, 일부 수목의 매각 제외, 분묘 및 토지 경계 문제가 실제 이용가치와 거래 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 가격이 인근 실거래 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다.

5회·6회 유찰 가격은 회차별 가정이며 실제 향후 매각조건이나 매각 결과가 확정된 것은 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 600,000,000원 기준의 추정액입니다. 이 금액이 그대로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 411,454,400원 가정)

신청채권자의 청구액은 509,288,197원이며, 근저당권의 채권최고액은 600,000,000원입니다. 예상배당 계산에서는 집행비용 6,514,544원을 차감하고 근저당권자에게 404,939,856원을 배당합니다. 이에 따라 채권최고액 기준 미배당액은 195,060,144원이고 소유자 잔여는 0원입니다.

집행비용은 추정치이며, 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 채권잔액·당해세·임차인 최우선변제·배당요구 관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 점유자 2명의 보증금이 확인되지 않았으므로 매수인 인수액 0원은 확정 결과가 아닙니다.

④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광양시 옥룡면 용곡리 초암마을회관 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 농가주택과 농경지 등이 형성된 농촌지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을 간 도로가 개설되어 있습니다. 광양읍내까지 차량으로 10~15분 거리에 위치하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등과 관련되며, 토지 현황은 완경사·부정형입니다. 토지 자료상 도로접면은 맹지로 표시되어 있어 실제 차량 진입로와 법적 통행권 확보 여부를 구분하여 확인해야 합니다.
• 농지 현황. 일부 필지는 공부상 지목이 답이지만 현황은 과수원 부지 등으로 이용됩니다. 농지취득자격증명 제출 여부뿐 아니라 실제 농지 이용과 원상회복 필요성도 확인해야 합니다.
• 건물. 주택은 벽돌조적조 콘크리트슬래브지붕 단층이며, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다. 별도의 경량철골조 건물 및 제시외 창고·보일러실·축사 등이 존재합니다.
• 매각 제외 수목. 용곡리 1113, 1113-1, 1144-1, 1144-3 지상에 매각에서 제외되는 밤나무·매실나무·잰피나무·감나무 등이 있습니다. 토지를 취득한다고 해당 수목까지 모두 취득하는 것은 아닙니다.
• 분묘. 수풀이 우거진 토지에서 봉분 없는 무연고 묘 약 3기가 있다는 구두 탐문 결과가 있어 재확인이 필요합니다. 용곡리 1144-3 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립 가능성이 명시되어 있습니다.
• 경계. 토지 6필지는 필지 간 경계구분이 명확하지 않은 상태로, 정확한 필지 경계를 확인하려면 별도의 경계 측량이 필요할 수 있습니다.
• 토지 규제. 준보전산지 접함, 성장관리계획구역 저촉 등 토지이용계획상 사항이 있어 매수 목적에 따른 개발·건축·농업 이용 가능성을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 우선 확인. 용곡리 1113, 1113-1, 1144-1은 농지취득자격증명 제출 대상입니다. 발급 가능 여부와 제출 요건을 입찰 전에 확인해야 합니다. 증명 미제출로 매각불허가결정이 내려지면 매수신청보증금 반환에 중대한 위험이 있습니다.
• 점유자 2명 권리 조사. 이안숙의 답 이용관계와 장경상의 축사 이용관계를 확인해야 합니다. 실제 계약서, 점유 개시 시점, 임대차 유형, 보증금 및 배당요구 여부를 검토해 대항력·우선변제권·인수액을 판단해야 합니다.
• 분묘 현장 확인. 용곡리 1144-3과 관련 토지의 분묘 존재 여부를 직접 확인하고, 분묘기지권 성립 가능성과 토지 이용 제한을 검토해야 합니다.
• 매각 범위와 수목 소유관계. 제시외 건물과 관정은 포함되지만 일부 수목은 제외됩니다. 수목의 실제 위치, 소유자 및 향후 토지 이용 시 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
• 경계 측량과 진입로. 토지 6필지의 정확한 경계와 건물의 위치를 대조해야 합니다. 차량 접근 가능하다는 현황과 토지 자료상 맹지 표기를 함께 검토하여 법적으로 확보된 통행로가 있는지 확인해야 합니다.
• 건물 적법성. 주택·창고·축사·보일러실 및 제시외 건물의 건축물대장 등재 여부, 이용 가능성, 인허가 관계를 확인해야 합니다.
• 실제 시세와 비용. 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 입찰가를 정하지 말고, 농지·주택·부속 건물의 실제 거래가격과 측량·명도·정비·권리 해결 비용을 함께 산정해야 합니다.
• 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 509,288,197원과 근저당 채권최고액 600,000,000원을 구별하고, 실제 배당요구·당해세·우선변제 관계를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도 및 농지 관련 행정서류를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “감정가 할인율보다 권리 해결 가능성”

이 물건은 감정가 1,148,031,190원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 411,454,400원까지 내려온 사건입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 조정처럼 보입니다. 하지만 감정가 대비 35.84%라는 사실이 시세 대비 저렴함을 의미하지는 않습니다.

등기상 말소기준 근저당권은 확인되지만, 실제 점유 관련 신고 2명의 대항력 및 보증금이 미상이고, 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권 가능성, 매각 제외 수목, 토지 경계와 진입로 문제가 함께 존재합니다. 따라서 현재의 실질취득비용과 자유로운 사용 가능성을 확정할 수 없습니다.

종합 판단은 고위험·입찰 보류형(D등급)입니다. 이는 감정가 대비 가격 조정이 부족해서가 아니라, 법률상 취득 요건과 매수 후 부담이 아직 충분히 확정되지 않았기 때문입니다. 농취증 발급 가능성, 점유 권리, 분묘 및 매각 범위가 해소되고 실제 시장가격과 실질취득비용의 비교가 가능해진 후에야 입찰가를 합리적으로 판단할 수 있습니다.