광주지방법원 2025타경475. 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 일대의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택·창고·보일러실·축사 등이고, 토지면적은 2,899.0㎡입니다. 현재 말소기준권리는 2024.01.29 설정된 전남동부수산업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 2025.05.19 임의경매개시결정도 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 단순한 안전형으로 판단하기는 어렵습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 이안숙과 장경상이 확인되지만, 두 사람 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 대항력 유무를 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경475 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 1113 |
| 등기 건물 | 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 1144, 1144-2 · 전라남도 광양시 옥룡면 대흥길 14-83 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택 · 창고 · 보일러실 · 축사 |
| 토지 | 2,899.0㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 전 · 완경사 · 부정형 · 맹지 |
| 소유자 | 이승봉 |
| 감정가 / 최저가 | 1,148,031,190원 / 514,318,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 509,288,197원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준권리는 명확하다
2002.04.29 설정된 옥룡농업협동조합 근저당권은 2024.01.29 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 새로 설정된 전남동부수산업협동조합 600,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.05.19 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 조사 — 대항력 가능·미상
| 성명 | 사용 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이안숙 | 답 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 장경상 | 축사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
두 사람 모두 현황조사와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 그러나 전입신고일이 없어 말소기준일인 2024.01.29보다 앞서는지 뒤서는지 비교할 수 없고, 보증금도 확인되지 않아 인수 가능 금액 역시 계산할 수 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 3회 유찰 — 가격은 크게 내려왔지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 1,148,031,190원, 현재 최저매각가는 514,318,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태이며 시나리오에는 감정가 45%로 표시돼 있습니다. 다음 회차 시나리오는 411,454,400원, 그다음은 329,163,520원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 514,318,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,543,180원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 전남동부수산업협동조합 | 600,000,000원 | 506,774,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 600,000,000원 중 506,774,820원이 배당되고 93,225,180원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 리스크 — 분묘·농지·제외 수목
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초암마을회관 북동측 인근으로 농가주택과 농경지가 형성된 면소재지 내 농촌지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을간 도로가 개설돼 있으며, 광양읍내까지 차량으로 10-15분 거리입니다.
- 건물. 주택·창고·보일러실·축사가 있고, 주택에는 급배수설비·위생설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역이며 공시지가는 22,500원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 과수원 부지 등으로 이용됩니다.
- 경계. 토지 6필지는 필지간 경계 구분이 없는 광평수 토지로, 정확한 필지별 경계 확인에는 별도 경계 측량이 필요합니다.
- 접면. 토지 정보상 도로접면은 맹지로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이안숙·장경상 점유관계 확인. 전입신고일·보증금·임대차계약 존재 여부를 확인해 대항력과 인수 가능성을 다시 판정해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 용곡리 1113, 1113-1, 1144-1의 발급 가능성과 제출 절차를 매각결정기일 전에 확인해야 합니다.
- 분묘 현장 확인. 1144-3 및 감정조사에서 언급된 무연고 묘의 실제 위치·존재 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 매각 제외 수목 확인. 밤나무·매실나무·잰피나무·감나무 등 제외 대상 수목의 위치와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 경계 측량 검토. 필지간 경계 구분이 명확하지 않아 실제 이용범위와 등기상 경계를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 관정은 포함되지만 일부 수목은 제외되므로 매각 대상 범위를 원본 명세서와 현장에서 다시 맞춰봐야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 권리 밖 현장을 봐야 한다
이 사건은 감정가 1,148,031,190원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 514,318,000원까지 내려온 물건입니다. 등기만 보면 2024.01.29 전남동부수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정이 소멸하므로 단순해 보입니다.
그러나 실제 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 이안숙·장경상의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 분묘기지권 성립 여지, 농지취득자격증명 제출 의무, 매각 제외 수목, 필지 경계 확인 문제까지 함께 존재합니다. 따라서 가격은 많이 내려왔지만 권리·이용관계 확인은 아직 끝나지 않은 사건으로 보는 것이 적절합니다.
