대전지방법원 2024타경7857. 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동에 속한 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사고운이고, 말소기준권리는 2017년 9월 28일 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 한솔테크닉스주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리순서만 보면 선순위 임차인이나 매수인이 승계할 근저당권은 없습니다. 다만 이 사건의 핵심은 매각대상의 범위와 실제 이용상태입니다. 감정요항표가 평가한 본건은 101호·109호·110호·지하 비101호이고, 각 호실의 이용상태와 점유관계가 서로 다릅니다. 따라서 101호 하나만을 전제로 명도비용과 환금성을 판단하면 위험을 크게 축소하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경7857 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 시청대로 115, 금강노을주건축물제1동 |
| 매각범위 | 제1층 제101호·제109호·제110호 및 제지하층 제비101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지·근린생활시설 · 101호 사무실 · 109호·110호 음식점(진웨이성) · 지하 비101호 공실 탐문 |
| 소유자 | 주식회사고운 |
| 감정가 / 최저가 | 1,720,000,000원 / 1,204,000,000원 (3회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한솔테크닉스 주식회사 / 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2017.09.28. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 2024.05.09. 설정된 한솔테크닉스주식회사 근저당권과 2024.08.20. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 2023.09.05. 주식회사학림 명의의 소유권이전청구권 가등기는 2023.09.14. 해제로 말소됐습니다. 다만 가등기의 성격은 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 매각범위와 임차인 — 101호 하나가 아니다
조사된 임차인·점유 신고는 총 4명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2017.09.28.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당 순위와 배당액은 별도 원본 확인이 필요하지만, 대항력 없는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인·점유자 | 점유 표기 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엘티코리아 | 101호 | 2022.08.11 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 유림 | 101호 | 2020.12.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성명모 | 109호·110호·111호 | 2021.03.11 | 미상 / 미상 배당요구 2024.11.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KU KENNETH | 109호·110호·111호 | 2019.10.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 — 70%라고 시세보다 싼 것은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 1,720,000,000원의 70%인 1,204,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 1,204,000,000원입니다. 다만 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실은 시세 대비 30% 할인을 의미하지 않습니다. 동일 범위의 거래가격과 호실별 임대수익이 제시되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
예상배당표 (매각가 1,204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,440,000원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한솔테크닉스주식회사 | 1,000,000,000원 | 49,560,000원 |
| 채권자 미배당 | - | 950,440,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 세종중앙농업협동조합 근저당권이 채권최고액 기준으로 전액 배당되고, 한솔테크닉스주식회사에는 49,560,000원이 배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 조사된 점유자들은 말소기준일 이후 전입이므로 배당 부족액이 매수인 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종세무서 북서측 인근으로 세종시청·교육청 등 관공서, 학교, 근린생활시설, 아파트단지와 수변공원이 혼재하며 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 남측으로 간선도로가 통과합니다. 근거리에 BRT 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 용도. 일반상업지역·특화경관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며, 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 ㎡당 3,100,000원입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 4층 건물로 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 주차장. 금강노을 건물은 보람동 704번지 ‘해오름빌딩’과 지하주차장을 경계벽 없이 공동 사용하고, 입구와 출구가 서로 다른 건물에 위치합니다.
- 환금성. 아파트 단일 호실이 아니라 사무실·음식점·공실 상태가 섞인 상업용 4개 호실 묶음입니다. 3회 유찰 이력과 복합 명도·경계복원 문제를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 원본 확인. 101호뿐 아니라 109호·110호·지하 비101호가 본건 범위에 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서의 물건번호별 표시를 대조하세요.
- 점유자 전수 확인. 101호의 주식회사 엘티코리아·주식회사 유림, 109호·110호와 겹치는 성명모·KU KENNETH의 실제 점유구간과 영업주체를 현장에서 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 성명모는 2024.11.18. 배당요구를 제출했으므로 문건과 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 109호·110호 복원비 견적. 벽체 없이 통합된 음식점 상태에서 호별 내부경계를 복원할 때 필요한 철거·시공·설비 분리 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 지하 비101호 내부 확인. 공실로 탐문됐으나 내부 확인이 곤란했던 호실입니다. 내부구조·누수·설비·잔존물 상태를 별도로 확인하세요.
- 공동주차장 권리관계. 인접 해오름빌딩과 경계벽 없이 공동 사용하는 지하주차장의 관리규약, 출입방식과 비용부담을 확인하세요.
- 가격 상한 재산정. 최저가 1,204,000,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 4개 호실의 임대수익·공실비용·명도비용·복원비용을 반영한 수익가치로 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 관리하기 쉬운 물건”
이 사건은 등기상 권리 인수만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 전입자들로 인해 매수인 승계액은 0원입니다. 하지만 매각대상은 101호 하나가 아니라 101호·109호·110호·지하 비101호 총 4개 호실입니다. 101호에는 두 법인의 점유 신고가 있고, 109호·110호에는 두 명의 점유 범위가 겹치며 음식점이 벽체 없이 통합 운영되고 있습니다. 지하 비101호는 공실로 탐문됐지만 내부 상태가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 물건의 위험은 선순위 보증금 인수가 아니라 복합 점유의 명도, 호별 경계복원, 지하호실 상태, 공동주차장 운영과 상업용 묶음물건의 환금성에 있습니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 시세와 수익가치가 검증되지 않은 이상 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만 현장·운영 난도는 높은 물건입니다.