청주지방법원 2025타경5561. 청주시 서원구 산남동 583 ‘청주브릭스타워’ 1층 105호 근린시설입니다. 소유자는 김승혜이며, 현재 권리분석의 기준점은 2017.09.28. 주식회사전북은행의 채권최고액 210,000,000원 근저당권입니다. 이후 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 435,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 149,205,000원까지 내려와 있습니다. 비율로는 감정가의 34.3%입니다. 하지만 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 현재 회차가 재매각이라는 점을 함께 봐야 합니다. 감정가 대비 낙폭 자체는 크지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 결론내리는 것은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5561 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 583 청주브릭스타워 1층 105호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 김승혜 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 149,205,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 3회 유찰 · 감정가 34.3% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 158,691,366원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 10% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제로 매수인의 실질취득비용이 늘어나는 구조는 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2017.09.28. 전북은행 근저당권이 말소기준이 되고, 2025.11.17. 등기된 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%여도 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 149,205,000원으로 감정가 435,000,000원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 104,443,500원, 5회 유찰 시 시나리오는 73,110,450원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여주는 지표일 뿐, 실제 상가 매매가치와 동일하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,205,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,888,870원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 210,000,000원 | 146,316,130원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 전북은행 채권최고액 기준 미배당액이 63,683,870원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.9% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·토지 조건 메모
- 용도지역. 토지는 일반상업지역이며 도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 지목은 주차장, 토지이용상황은 주차장등, 면적은 1,215.8㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·가로장방이며 중로한면 조건입니다. 중로1류(폭 20m~25m)와 접합니다.
- 보행 환경. 보행자전용도로와 접하며 상업용지에도 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 2,032,000원입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역 관련 조건이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 전북은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 149,205,000원 | 146,316,130원 | 63,683,870원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 104,443,500원 | 102,181,291원 | 107,818,709원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 73,110,450원 | 71,394,462원 | 138,605,538원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 이 사건에서 매수인이 떠안을 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 회차가 내려갈수록 매수인의 권리 인수가 증가하는 구조는 아닙니다. 대신 배당재원이 줄어 전북은행의 미배당액이 커지는 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 10%로 기재돼 있습니다. 입찰 전 매각기일 공고와 원문을 다시 대조하세요.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 2014.10.06. 공매 취득 이력이 있으므로 현 등기 상태와 연결관계를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2017.09.28. 전북은행 근저당권이 기준이며 현 경매개시결정은 그 이후 권리입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 근린시설의 현장 거래가치와 수익성을 별도로 검토하세요.
- 환금성 검토. 이미 3회 유찰된 근린시설이고 재매각인 만큼 매수 후 재매각 가능성과 수요층을 보수적으로 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 배당순위 변동 요소를 매각물건명세서와 배당 관련 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준권리 명확이라는 점입니다. 권리분석만 놓고 보면 복잡한 대항력 임차인이나 인수형 권리가 끼어 있지 않습니다.
반면 투자 판단은 신중해야 합니다. 감정가 435,000,000원에서 3회 유찰돼 149,205,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 근린시설이자 재매각 물건입니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 부여할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 검증 필요. 이 사건의 핵심은 149,205,000원이 실제 상가 가치에 비해 충분히 낮은지를 현장에서 확인하는 것입니다.
