부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경5769 · 청주지방법원 · 연립/다세대
176.3㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

427,799,900원 4억 2,779만 감정가 665,824,760원

감정가의 64% 2026-07-01 낙찰

최저매각가 326,254,000원 최저가 대비 +31%

낙찰일

07-01 낙찰 완료

청주지방법원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

3,262만원

최저가의 10% · 32,625,400원

감정가 대비

▼ 35.7% 싸게 매수

감정가 6.66억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 충청북도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 임차인 인수 가능성과 다가구 구조 리스크를 반드시 확인해야 하는 물건입니다.

가격 최저가 326,254,000원으로 감정가 665,824,760원의 49% 수준
자금 입찰보증금 약 32,625,400원 · 배당상 인수액 0원
리스크 대항력 임차인 존재·보증금 미상 점유자 있어 명도와 권리 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 약 49%까지 내려온 가격 매력은 있는 물건입니다. 다만 다가구주택 구조상 임차인 권리 확인이 핵심입니다. 등기상 임차권등기 3건과 대항력 임차인 조사 내역이 있어 낙찰 전 보증금·배당 관계를 반드시 점검해야 합니다.

감정가

665,824,760원

평가금액

최저가

326,254,000원

2회 유찰

임차인 인수

0원

배당상 가정

핵심지표

B등급

임차 리스크 반영

청주지방법원 2025타경5769. 청주시 흥덕구 복대동 1611 소재 다가구주택입니다. 감정가는 6.65억이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 3.26억까지 내려왔습니다. 가격만 보면 상당한 할인 구간입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격보다 임차인 권리입니다. 등기부상 임차권등기와 현황조사상 점유자가 존재하며, 일부 임차인은 대항력 가능성이 있어 낙찰 후 인수 위험을 면밀히 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2025타경5769 (강제경매)
소재지	충청북도 청주시 흥덕구 복대동 1611
용도 / 이용상태	연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(9가구) 이용
소유자	김민결
감정가 / 최저가	665,824,760원 / 326,254,000원
청구금액	46,483,067원
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024.12.06 청주시 압류로 확인됩니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구에는 말소기준권리 이전 임차권등기들이 존재합니다. 박미정, 한국토지주택공사, 강성일 임차권등기는 각 보증금 4,300만원·4,300만원·4,200만원으로 확인되며, 대항력 및 우선변제권 행사 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	위치	보증금	판정
조원기	201호 전체	미상	대항력 있음 가능 · 보증금 확인 필요
아마라	203호 전체	미상	대항력 판정 불가
이동기	204호 전체	미상	대항력 없음
박미정	3층 일부	43,000,000원	대항력 有 · 우선변제 가능
강성일	2층 일부	42,000,000원	대항력 有 · 우선변제 가능

⚠️ 임차인 리스크 보증금 미상 점유자가 있어 실제 인수 위험은 매각물건명세서와 추가 확인이 필요합니다. 또한 한국토지주택공사 관련 임차권은 보증기관 대위·승계 성격으로 별도 보증금 합산 대상이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 326,254,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	5,367,556원
박미정 임차보증금	43,000,000원
한국토지주택공사 임차보증금	43,000,000원
강성일 임차보증금	42,000,000원
강제경매개시 채권	46,483,067원
소유자 잔여	146,403,377원

매각대금 배분

감정가 vs 현재 최저가

2회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 약 49% 수준입니다.

✅ 가격 관점 현재 최저가 326,254,000원은 감정가 665,824,760원의 약 49%로 유찰에 따른 가격 조정 효과가 확인됩니다.

⛔ 권리 관점 다가구주택 특성상 여러 임차인이 존재하며, 대항력 임차인과 보증금 미상 점유자가 있어 현장 확인 없는 입찰은 위험합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 보증금 미상 점유자와 대항력 임차인의 실제 배당 여부 확인 필요.
다가구 구조. 개별 세대별 점유관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
위반건축물. 제시외 건물 포함 및 위반건축물 등재 사항 확인 필요.
권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인은 필수”

이 물건은 두 차례 유찰로 가격 경쟁력이 생긴 다가구주택입니다. 다만 낮은 가격만 보고 접근하기에는 임차권등기와 대항력 가능 임차인이 존재합니다. 배당 구조상 현재 가정에서는 인수액 0원으로 계산되지만, 실제 낙찰 전에는 보증금 미상 점유자와 임차권 관계를 반드시 확인해야 합니다. 가격은 합격권, 권리는 확인 후 입찰이 적절한 물건입니다.

부동산강제경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차인 리스크를 확인해야 한다 — 청주 복대동 1611

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 326,254,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력적, 확인은 필수”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (22장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	6억 6,582만원
2	2026-05-27	유찰	4억 6,607만원
3	2026-07-01	대기	3억 2,625만원