대전지방법원 2024타경8959. 세종 소담동 ‘새샘마을7단지’ 703동 2702호, 전용 84.9421㎡ 아파트입니다. 권리의 핵심은 2021.01.20 하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 특히 임차권자 백재열 씨의 보증금 280,000,000원이 크게 보이지만, 주민등록일자가 2021.02.08로 말소기준권리보다 늦어 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다.
그래서 이 물건의 판단축은 “임차권등기 때문에 위험한가”가 아니라, 인수 0원 물건을 현재 최저가에 받을 때 시세 대비 충분히 싸게 들어가는가입니다. 제공된 실거래 12건 평균은 730,875,000원, 현재 최저가는 512,400,000원입니다. 즉 현재 회차의 실질취득은 실거래 평균의 70.1%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경8959 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담8로 6, 703동 27층2702호 (소담동, 새샘마을7단지) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9421㎡ · 제703동 제27층 제2702호 · 48층 아파트 |
| 소유자 | 백광 (2021.01.20 거래가 335,580,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 732,000,000원 / 512,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 96,893,131원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 임차 관계 | 백재열 · 임차보증금 280,000,000원 · 대항력 없음 · 매수인 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 크지만, 인수는 없다
말소기준은 2021.01.20 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 붙은 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정, 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 분류됩니다. 임차권자는 실제 임차인 1명이고 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니며, 보증금 합산 이슈도 없습니다.
| 임차인 | 사용관계 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백재열 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 280,000,000원 | 전입 2021.02.08 확정 2020.10.16 | 2024.11.20 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 해당 없음 |
② 시세 비교 — 현재 회차는 실거래 평균의 70.1%
새샘마을7단지 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 670,000,000원~772,000,000원, 평균은 730,875,000원입니다. 현재 최저가 512,400,000원은 이 평균보다 218,475,000원 낮고, 실거래 최저가 670,000,000원보다도 157,600,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.74㎡ | 17 | 740,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 29 | 760,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 12 | 717,500,000원 |
| 2026.02 | 84.66㎡ | 23 | 741,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 27 | 772,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 27 | 730,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 30 | 730,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 3 | 670,000,000원 |
| 2025.12 | 84.66㎡ | 27 | 728,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 24 | 710,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 45 | 772,000,000원 |
| 2025.09 | 84.66㎡ | 7 | 700,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 730,875,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 512,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,524,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사안양저축은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디비저축은행 | 444,000,000원 | 142,876,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리은행 | 12,335,433원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 세종서부농업협동조합 | 54,789,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 873,125,173원 중 504,876,000원이 배당되고, 미배당은 368,249,173원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족일 뿐, 매수인 인수액으로 넘어오지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 글벗초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 각급학교·아파트·대로변상가·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 48층 아파트로, 위생설비·급배수설비·승강기·난방설비·소방설비·방범도어·도시가스·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류·중로1류·중로2류 접합지입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 새샘마을7단지는 342세대, 2020.10.27 준공 단지입니다. 최근 12건 실거래가 있고, 거래 범위는 670,000,000원~772,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 백재열 씨의 임차보증금은 280,000,000원이지만 전입이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 표시됩니다. 원본 서류에서 전입·확정·점유 내용을 대조하세요.
- 응찰가 기준. 인수 0원 물건이므로 실질취득은 낙찰가와 같습니다. 현재 최저가 512,400,000원은 실거래 평균 730,875,000원의 70.1%입니다.
- 명도 리스크. 임차권등기와 배당요구가 있는 물건입니다. 인수와 별개로 점유 상태와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사시 부재중으로 내부현황은 일반적인 아파트를 기준으로 평가됐습니다. 수리비·하자 여부를 보수적으로 반영하세요.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “임차권등기 있음”보다 중요한 건 대항력 순서
이 물건은 표면상 임차권등기 보증금 280,000,000원이 눈에 띄지만, 전입신고가 말소기준권리 이후라 매수인 인수로 이어지지 않습니다. 권리상 핵심 결론은 인수 0원입니다. 가격 면에서도 현재 최저가 512,400,000원은 실거래 평균 730,875,000원의 70.1%로 내려와 있습니다. 다만 임차권등기 물건인 만큼 입찰 전에는 점유·명도·관리비·원본 서류를 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 현재 회차부터 검토 가능. 최종 변수는 현장 확인과 명도입니다.
