광주지방법원 2025타경494. 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 2072-71에 있는 다세대주택 지하층 101호가 경매에 나왔습니다. 감정평가서에는 한샘하이츠로 기재되어 있으며, 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층입니다. 현 소유자 정로나는 2022년 2월 매매로 소유권을 취득했고, 등기상 당시 거래가액은 49,000,000원입니다. 같은 날 녹동새마을금고가 채권최고액 14,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이후 삼성카드와 녹동새마을금고의 가압류가 이어졌고, 녹동새마을금고의 강제경매가 시작됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 35.84%이지만 가격 할인율만큼 투자 매력이 높다고 판단해서는 안 됩니다. 제시된 거래사례는 매우 적고, 가장 최근에 확인되는 거래는 2023년 6월의 3층 거래입니다. 이번 물건은 지하층이므로 가격을 직접 동일하게 비교하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 2072-71 지하층 101호 도로명주소: 녹동남문길 32-7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 지하층 101호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 4층 |
| 거래 비교면적 | 84.0㎡ (실거래 비교자료 기준) |
| 소유자 | 정로나 (2022.02.07 소유권이전 · 등기상 거래가 49,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 13,619,200원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.02.07 녹동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 14,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 녹동새마을금고 / 9,039,596원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 과거 압류는 재확인
현재 경매의 말소기준권리는 2022년 2월 7일 녹동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 14,000,000원입니다. 그 이후 설정된 삼성카드 가압류 22,046,269원, 녹동새마을금고 가압류 9,921,720원, 경매개시결정 및 2025년 고흥군 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 후순위 채권이 배당받지 못하는 것과 매수인이 해당 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
2006년 말소가 유효하게 완료된 압류라면 현재 매수인의 인수 대상으로 볼 이유가 없습니다. 반대로 현존하는 선순위 압류라면 권리판단과 배당에 영향을 미칠 수 있습니다. 인수 추정액 0원은 이 등기말소 관계를 원본에서 확인한다는 전제이며, 확인 전에는 권리상 완전히 깨끗하다고 단정할 수 없습니다.
임차인·점유 관계 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에 김희연의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2023.11.29로 말소기준일 2022.02.07보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 근저당권에 대항할 수 있는 임차인으로 판단되지 않습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 및 구체적인 임대차 관계는 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희연 | 2023.11.29 | 미상 | 미상 | 미상 |
대항력 없음(전입 기준)
우선변제 미상
승계 없음
임대차계약 및 점유 범위 확인 필요
|
조사상 확인된 사람은 김희연 1명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 전입일만으로 실제 임대차 보증금이나 명도 비용을 확정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 38.9%라는 숫자의 한계
실거래 비교자료는 한샘빌라 명칭으로 집계되며, 비교면적은 84.0㎡입니다. 반면 감정평가서의 건물 명칭은 한샘하이츠입니다. 따라서 두 명칭이 동일한 부동산을 가리키는지, 비교한 거래의 건물·호수·면적이 적절한지 우선 확인해야 합니다.
확인 가능한 거래는 아래 2건입니다. 2023년 6월 거래금액은 35,000,000원, 2022년 1월 거래금액은 49,000,000원이며, 거래가격은 비교구간에서 28.6% 하락했습니다. 전체 거래 평균 42,000,000원보다 확인 가능한 최신 거래가격을 우선해서 판단해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 84.0㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2022.01 | 84.0㎡ | -1 | 49,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.0㎡ | 2건 | 42,000,000원 |
| 최근구간 집계 | 84.0㎡ | 1건 | 35,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | — | 지하 | 13,619,200원 |
최저매각가 13,619,200원은 최신 확인 거래금액 35,000,000원의 38.9% 수준입니다. 금액상 격차는 상당하지만, 이 비교에서 특히 중요한 제한이 있습니다. 35,000,000원 거래는 2023년 6월의 3층 거래이고, 경매물건은 지하층 101호입니다. 또한 2023년 6월 이후의 거래가 확인되지 않아 해당 금액을 2026년 11월의 현재 시세로 단정할 수 없습니다.
2022년 1월의 49,000,000원 거래는 지하층(-1층) 사례라는 점에서 참고할 의미가 있지만, 시점이 더 오래되었습니다. 경매물건의 2022년 등기상 취득가액 역시 49,000,000원입니다. 그렇더라도 과거 취득가가 현재 매도가격을 보장하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,619,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 645,146원 |
| 1. 근저당 · 녹동새마을금고 | 14,000,000원 | 12,974,054원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 22,046,269원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 녹동새마을금고 | 9,921,720원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 녹동새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 채권액 14,000,000원은 채권최고액을 사용한 추정입니다. 집행비용 645,146원은 매각가의 약 4.7%를 적용한 추정치입니다. 실제 채권 잔액·당해세·최우선변제·배당순위 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여액은 0원으로 추정됩니다.
현재 매각가를 기준으로 집행비용을 제외한 12,974,054원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류 채권자들은 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다. 채권자 총 청구금액 45,967,989원 중 배당금은 12,974,054원, 미배당액은 32,993,935원입니다.
신청채권자의 별도 청구금액은 9,039,596원이고 해당 청구에 대한 예상배당은 0원입니다. 이는 같은 녹동새마을금고가 선순위 근저당권자로서 받는 배당과 구분한 것입니다. 미배당 채권이 모두 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
유찰 회차별 배당·미배당 비교
추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아지지만 후순위 채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 현재 추정에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 이는 기존 권리가 예정대로 소멸하고 종전 압류에 추가 인수 문제가 없다는 전제입니다.
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 4회(현재) | 13,619,200원 | 12,974,054원 | 32,993,935원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 10,895,360원 | 10,299,244원 | 35,668,745원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 8,716,288원 | 8,159,395원 | 37,808,594원 | 0원 |
5회·6회 유찰 시 금액은 예상 시나리오이며, 실제 매각기일 및 최저매각가격 확정과는 구분해야 합니다. 인수 추정액에는 취득 관련 비용이나 명도 비용이 포함되어 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리의 녹동파출소 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 읍소재지 내에 위치해 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 노폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 층별 특성. 경매 대상은 지하층 101호입니다. 지하층 특성에 따른 채광, 환기, 결로, 누수, 침수 흔적 및 실제 주거환경을 현장에서 확인해야 합니다. 해당 문제의 발생 여부가 확인되었다는 뜻은 아닙니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 전통상업보존구역에 포함됩니다. 토지 관련 자료의 면적은 251.0㎡, 개별공시지가는 63,700원/㎡입니다. 이는 지하층 101호의 개별 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았으며, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 개별 호실의 실제 상태와 공부상 현황은 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 비교자료상 5세대의 소규모 건물로, 확인된 거래사례는 2건입니다. 최근 확인 거래가 2023년 6월이고, 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 충분한 매수층과 재매각 기간을 낙관하기 어려운 유형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1998년 압류 등기말소 확인. 갑구 3번 고흥군 압류와 2006.06.05 갑구 7번 말소를 최신 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다. 이 문제는 매수인 인수액 0원 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 점유자 및 임대차 확인. 김희연의 전입일은 2023.11.29입니다. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 현황을 대조하고 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 대상 동일성 확인. 감정평가서의 한샘하이츠와 거래자료의 한샘빌라가 동일 건물 또는 적정한 비교 대상인지 확인해야 합니다. 특히 지하층과 지상층 거래를 구분해 판단해야 합니다.
- 지하층 현장 점검. 채광·환기·습기·누수·결로·침수 흔적을 확인하고, 방수 및 내부 수선 필요 여부를 직접 조사해야 합니다. 수선 비용이 발생하면 낮은 낙찰가의 이점이 줄어들 수 있습니다.
- 현재 매매·임대 수요 조사. 확인 가능한 최신 거래는 2023.06입니다. 과거 거래가격을 현재의 확정적인 매도가격으로 사용하지 말고, 현지 중개업소를 통해 실매수 수요와 임대 수요를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비·배당 검증. 고흥군의 압류와 관련한 체납 내역 및 법정 우선순위를 확인하고, 당해세·관리비 공용부분 체납 여부와 실제 배당순위에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 자금 계획. 최저매각가 13,619,200원 이외에 취득 관련 비용, 명도 비용, 수리 비용 및 재매각 전 보유 부담까지 감안해 실질 지출을 계산해야 합니다.
- 원본 최종 대조. 매각기일 2026.11.02 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “35.84%의 최저가보다 중요한 것은 실제로 팔리는 가격”
이번 물건은 감정가 38,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 13,619,200원까지 내려왔습니다. 확인된 전입자는 말소기준권리보다 후순위이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 1998년 고흥군 압류의 말소 관계를 확인하기 전에는 법률적 위험이 완전히 해소됐다고 할 수 없습니다.
더 중요한 투자 판단 변수는 환금성입니다. 지하층 101호라는 용도·층별 특성, 5세대 소규모 건물, 4회 유찰, 확인 거래가격의 28.6% 하락과 2023년 이후의 거래 공백을 함께 고려해야 합니다. 과거 거래가 35,000,000원과 현재 최저가 사이의 차액이 그대로 실현 가능한 수익은 아닙니다.
따라서 이 물건은 가격이 크게 내려왔지만 권리 원본 확인과 현장·환금성 검증이 먼저 필요한 물건입니다. 실질취득 추정액은 권리 인수 0원이라는 전제 아래 13,619,200원이며, 실제 낙찰금액, 취득 관련 비용, 명도 및 수선 부담이 더해지면 최종 투자원가는 달라집니다. 낮은 최저가만을 근거로 공격적으로 응찰하기보다, 종전 압류의 말소 확인과 현재 매수 수요 검증을 선행하는 판단이 적절합니다.