17,024,000원
광주지방법원 2025타경494. 고흥군 도양읍 봉암리의 다세대주택 지하층 101호입니다. 감정가는 38,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 17,024,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 지하층이고 전체 5세대 규모의 소형 다세대입니다. 감정평가상 주위환경과 교통은 보통이지만, 가격 판단에서는 싸게 사는 것과 다시 팔 수 있는 것은 별개의 문제로 봐야 합니다.
현재 권리관계의 말소기준은 2022.02.07. 설정된 녹동새마을금고 근저당권 14,000,000원입니다. 이후 삼성카드 가압류, 녹동새마을금고 가압류, 강제경매개시결정, 고흥군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 1998년 고흥군 압류 등은 2006년 강제경매 매각과 함께 말소된 이력이 등기부에 기록돼 있어, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 2072-71 지하층 101호 도로명: 전라남도 고흥군 도양읍 녹동남문길 32-7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 84.0㎡ · 다세대주택으로 이용 중 · 지하1층, 지상4층 |
| 소유자 | 정로나 (2022.02.07. 소유권이전 · 거래가액 49,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 17,024,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 녹동새마을금고 / 9,039,596원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
1998.05.08. 고흥군 압류는 말소기준권리보다 오래된 기록이지만, 2006.05.04. 강제경매 매각에 따른 갑구 7번 말소등기에서 당시 가압류·압류·경매개시결정이 함께 정리됐습니다. 이후 2022.02.07. 정로나가 49,000,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 녹동새마을금고 근저당권 14,000,000원이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희연 | 2023.11.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김희연의 전입일은 2023.11.29.로 말소기준일 2022.02.07.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없고, 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 싸지만 표본과 시점이 약하다
비교 거래는 전용 84.0㎡로 면적이 일치합니다. 확인된 거래는 2022.01. 지하층 49,000,000원과 2023.06. 3층 35,000,000원, 총 2건입니다. 전체 평균은 42,000,000원이지만, 과거의 49,000,000원 거래가 평균을 끌어올리므로 가격 판단은 더 최근인 35,000,000원을 우선해 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 84.0㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2022.01 | 84.0㎡ | -1 | 49,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.0㎡ | 2건 | 42,000,000원 |
| 비교 기준 | 84.0㎡ | 1건 | 35,000,000원 |
현재 실질취득액은 최저가 17,024,000원에 인수액 0원을 더한 17,024,000원입니다. 이는 비교 기준 35,000,000원의 48.6%로 가격 자체는 크게 낮습니다. 다만 최신 거래가 2023.06.이고 비교 표본도 1건뿐이어서, 현재 시점의 시장가를 충분히 대표한다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 706,432원 |
| 1. 근저당 · 녹동새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,046,269원 | 2,317,568원 |
| 3. 가압류 · 녹동새마을금고 | 9,921,720원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 녹동새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 확인 채권액 45,967,989원 중 16,317,568원이 배당되고, 미배당액은 29,650,421원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 17,024,000원 | 16,317,568원 | 29,650,421원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 13,619,200원 | 12,974,054원 | 32,993,935원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 10,895,360원 | 10,299,244원 | 35,668,745원 | 0원 |
유찰이 추가돼 매각가가 낮아져도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 대신 채권자의 미배당액이 29,650,421원에서 32,993,935원, 35,668,745원으로 늘어납니다. 이 변화는 후순위 채권자의 회수액 문제이며, 매수인의 실질취득액에 미배당 채권이 더해지는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 녹동파출소 북측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 읍소재지 내에 위치해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하1층·지상4층 건물이며, 대상은 지하층 101호입니다.
- 도로. 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 63,700원/㎡, 토지면적은 251.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 규모. 전체 5세대, 1994.04.19. 사용승인된 소규모 다세대입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지하층 현장 확인. 내부 누수·결로·곰팡이·채광·환기·배수 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김희연의 실제 점유 여부, 보증금, 배당요구 여부와 명도 조건을 매각물건명세서 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 비교 기준 거래가 35,000,000원은 2023.06. 거래 1건이므로 현재 매매호가와 실제 매수 수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 가격 추세 -28.6%와 경매 낙찰률 0.0%를 고려해 단순 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 과거 등기 대조. 1998년 압류 등 과거 권리가 2006년 말소등기로 정리된 사실을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 항목. 당해세와 소액임차인 최우선변제 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·전기 등 체납 여부를 관리 주체와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 출구를 먼저 본다”
권리 측면에서는 말소기준 이후의 등기가 소멸하고, 대항력 없는 임차인 1명의 보증금도 매수인에게 승계되지 않아 인수 0원으로 정리됩니다. 실질취득액 17,024,000원도 비교 기준 35,000,000원의 48.6%로 충분히 낮습니다.
하지만 이 물건의 등급을 결정하는 것은 할인율보다 지하층·5세대·거래 부족·하락 추세입니다. 최신 비교 거래가 2023.06.에 머물러 있고, 단지 경매 통계는 평균 3.0회 유찰과 낙찰률 0.0%를 보여 줍니다. 권리는 통과, 가격은 매력적, 환금성은 경계. 입찰 전 현장 상태와 실제 매도 가능 가격을 확인하지 않으면 낮은 낙찰가가 장기간 묶이는 자금으로 바뀔 수 있습니다.