매력지수 B등급 · 인수 0원이지만 토지 물건 특성과 대규모 미배당 구조를 확인해야 하는 B등급
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 없으나, 대지+토지 물건으로 환금성과 배당 부족 위험을 함께 검토해야 함.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대지 + 토지 물건으로 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원이지만, 우암새마을금고 근저당 채권최고액 22.8억 대비 매각가가 낮아 배당 부족이 발생하는 구조입니다.
감정가
3,179,913,720원
평가금액
최저매각가
1,558,158,000원
2회 유찰 후
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
49%
감정가 대비 최저가
청주지방법원 2025타경5806. 청주시 서원구 남이면 외천리 소재 대지 + 토지 물건입니다. 현재 소유자는 장민경이며, 말소기준권리는 2023년 설정된 우암새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸되어 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.
다만 일반 아파트와 달리 토지 물건은 권리보다 사용가치·환금성·배당 구조 확인이 중요합니다. 현재 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 근저당 채권최고액이 크기 때문에 채권자 미배당 구조가 발생합니다.
물건 개요
사건번호
청주지방법원 2025타경5806
소재지
충청북도 청주시 서원구 남이면 외천리 455 1동
물건종류
대지 + 토지
토지면적
2944.0㎡
소유자
장민경
감정가 / 최저가
3,179,913,720원 / 1,558,158,000원
신청채권
1,986,299,550원
매각기일
2026.08.13
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 을구 5번 우암새마을금고 근저당권입니다. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 충북신용보증재단, 주식회사 하나은행 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 분석
✅ 임차권 인수 위험 장미경 점유자는 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금은 확인되지 않았으며 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.
점유자
대항력
우선변제
승계
장미화
없음
확인 없음
없음
③ 예상배당표 (최저매각가 1,558,158,000원 기준)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
17,981,580원
우암새마을금고 근저당
2,280,000,000원
1,540,176,420원
비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류
11,039,111원
0원
충북신용보증재단 가압류
47,500,000원
0원
주식회사 하나은행 가압류
251,735,592원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저매각가
2회 유찰 후 감정가 대비 49% 가격으로 진행됩니다.
④ 토지 분석
용도지역. 계획관리지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
규모. 토지면적 2,944㎡ 규모의 대지입니다.
입지. 도로구역·접도구역·가축사육제한구역 등 관련 제한사항이 존재합니다.
형상. 평지이며 부정형 토지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없습니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 토지는 활용 가능성과 매수층을 함께 검토해야 합니다.
배당 구조. 우암새마을금고 채권최고액 대비 매각가 부족으로 후순위 채권은 미배당 예상입니다.
현장 확인. 토지 이용상태와 실제 접근성은 입찰 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 없음 ≠ 쉬운 물건”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 없습니다. 하지만 대지 + 토지는 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 현재 최저매각가는 감정가 대비 낮지만, 실제 투자 판단은 토지 활용성과 환금성, 그리고 배당 부족 구조를 함께 봐야 합니다. 권리는 안전하지만 토지는 분석이 필요한 물건입니다.
