한 줄 평 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 인수 위험입니다. 임차인 김순영은 보증금 60,000,000원, 대항력·우선변제권이 확인되며 예상 배당 부족분 17,093,800원은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
감정가 / 최저가
90,000,000원
최저 44,100,000원
실거래 평균
82,458,333원
동일평형 최근 12건
실질취득 위험
61,193,800원
낙찰가+예상인수
인수 예상
17,093,800원
임차보증금 부족분
청주지방법원 2025타경5905. 청주시 청원구 사천동 보성아파트 제2동 제5층 제502호입니다. 전용 59.14㎡ 아파트로 현재 최저매각가는 44,100,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 등기부상 2024년 설정된 주택임차권이 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5905 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 사천동 231-4 보성아파트 2동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.14㎡ |
| 소유자 | 이강희 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 |
| 청구금액 | 64,157,890원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인 김순영의 주택임차권은 별도 확인이 필요한 권리입니다. 임대차계약일 2018.01.25, 전입일 2018.03.05, 확정일자 2018.03.05로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 일부 인수 가능
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김순영 | 60,000,000원 | 有 | 有 | 17,093,800원 |
⚠️ 인수 구조 현재 매각가 44,100,000원 기준으로 집행비용 약 1,193,800원 후 임차인에게 42,906,200원이 배당됩니다. 보증금 60,000,000원과의 차액 17,093,800원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 저렴하지만 인수 포함 판단 필요
동일 평형 최근 실거래 12건 평균은 82,458,333원입니다. 최저매각가 44,100,000원은 평균 대비 53.5% 수준으로 낮습니다. 다만 임차보증금 인수 가능액을 더하면 실질취득 비용은 약 61,193,800원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.14㎡ | 2층 | 82,000,000원 |
| 2026.03 | 59.14㎡ | 5층 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 59.14㎡ | 5층 | 83,000,000원 |
| 2025.10 | 59.14㎡ | 2층 | 81,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 82,458,333원 |
배당분배 (현재 매각가 44,100,000원)
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
낙찰가 자체는 낮지만 인수금 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 임차인 김순영 보증금 | 60,000,000원 | 42,906,200원 |
| 경매개시결정 김순영 | 64,157,890원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⛔ 결론 최저가는 매력적으로 보이지만, 임차권등기 임차인의 보증금 부족분이 존재합니다. 낙찰가는 44,100,000원이지만 예상 실질취득액은 약 61,193,800원입니다. 입찰 전 반드시 임차권 인수 범위를 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김순영의 주택임차권등기 및 보증금 60,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 가격 계산. 최저가만 보지 말고 예상 인수액 포함 실질취득 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 특이사항. 임차인과 등기상 권리자·채무자 동일 표기가 있어 가장임차인 여부 등 추가 확인이 필요합니다.
- 공매 관련. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 진행 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 인수 리스크”
이 물건은 유찰로 가격은 충분히 낮아졌습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 최종 취득 비용입니다. 임차권등기로 보호되는 보증금 일부가 남아 있어, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 권리 분석의 핵심은 44,100,000원의 낙찰가가 아니라 인수 가능액을 포함한 실질취득가입니다.
