부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경6144 · 청주지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 39.30㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

78,710,000원 7,871만 감정가 106,000,000원

감정가의 74% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 74,200,000원 최저가 대비 +6%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

청주지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

742만원

최저가의 10% · 7,420,000원

실거래 대비

▼ 3.8% 시세 이하

같은 평형 직전 3건 평균 8,183만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 충청북도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 보증금 4,300만원이 존재하나 현재 회차 기준 인수 위험은 0원으로 분석됩니다.

가격 최저가 74,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 91,375,000원의 81.2% 수준
자금 최저가 기준 입찰보증금은 7,420,000원이며 신청채권 44,074,410원은 전액 배당 예상
리스크 임차권등기 43,000,000원 존재 — 전입일 미상으로 대항력 판정은 불가

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 7,420만원까지 내려왔고 최근 12개월 실거래 평균 9,137만원 대비 가격 메리트가 있습니다. 다만 등기부상 임차권등기 보증금 4,300만원이 존재하며 전입신고일 확인이 어려워 대항력 판단은 별도 검토가 필요합니다.

감정가

106,000,000원

최저가 1회 유찰

최저가

74,200,000원

감정가 70%

실거래 평균

91,375,000원

최근 12개월 12건

인수 검토

확인 필요

임차권등기 43,000,000원

청주지방법원 2025타경6144. 청주시 서원구 모충동 주공아파트 215동 406호 아파트입니다. 감정가는 1억600만원, 현재 최저매각가는 7,420만원으로 한 차례 가격 조정이 진행됐습니다. 핵심은 가격보다 권리입니다. 등기부상 임차권등기권자가 존재해 보증금 4,300만원에 대한 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2025타경6144
소재지	충청북도 청주시 서원구 모충동 516 주공아파트 215동 4층406호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 주거용 이용
소유자	주식회사베어울프
감정가 / 최저가	106,000,000원 / 74,200,000원
신청채권 / 청구액	김규석 / 44,074,410원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권등기 존재

⚠️ 임차권등기 확인 을구 5번 주택임차권이 있으며 임차보증금은 43,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2022.03.29, 확정일자는 2022.05.09로 확인되지만 전입신고일은 확인되지 않아 대항력 여부는 단정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간

동일 평형 최근 실거래 12건 기준 최근 12개월 평균은 91,375,000원입니다. 현재 최저가 74,200,000원은 최근 평균 대비 81.2% 수준으로 가격 여지가 있습니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.07	39.3㎡	4	80,000,000원
2026.06	39.3㎡	2	115,000,000원
2026.06	39.69㎡	2	90,000,000원
최근 12개월	-	12건	91,375,000원

배당 분배

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만 임차권등기 권리 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 기준)

배당 항목	금액
집행비용	1,735,600원
경매개시결정 · 김규석	44,074,410원
소유자 교부	28,389,990원

✅ 가격 관점 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 낮은 수준입니다. 다만 임차권등기 보증금 4,300만원에 대한 대항력 여부가 최종 입찰 판단의 핵심입니다.

⛔ 권리 관점 임차권등기권자가 존재합니다. 대항력이 인정되는 경우 낙찰가와 관계없이 보증금 관련 부담이 발생할 수 있으므로 매각물건명세서와 전입 관련 자료 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 창신초등학교 동측 인근이며 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하고 인근 간선도로 접근성이 양호합니다.
단지. 주공2 단지 640세대, 1989년 준공 아파트입니다.
환금성. 최근 거래 12건이 확인되어 거래 흐름은 존재하나 구축 아파트 특성상 가격 편차가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 보증금 43,000,000원 및 대항력 여부를 반드시 확인하세요.
가격 판단. 최저가는 실거래 평균보다 낮지만 권리 부담 반영 후 판단해야 합니다.
배당 검토. 현재 배당표 기준 신청채권은 전액 배당 예상입니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “가격은 좋아졌지만 권리 확인이 먼저”

청주 주공아파트 406호는 1회 유찰로 가격 경쟁력이 생긴 물건입니다. 그러나 임차권등기 4,300만원이 존재해 단순히 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 핵심은 가격 메리트와 임차권 권리관계를 함께 검토하는 것입니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 임차권등기 4,300만원을 확인해야 한다 — 청주 주공아파트 406호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 존재

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간

③ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 기준)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋아졌지만 권리 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (5장)

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