매력지수 C등급 · 인수는 없지만 다수 임차권등기·배당부족·다가구 환금성 리스크가 큰 물건
후순위 임차권은 소멸되나 배당 부족으로 이해관계가 복잡하고 다가구주택 특성상 명도·환금 리스크가 있어 C 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 주택이 아니라 다가구주택으로, 여러 임차권등기와 배당 부족 구조가 얽혀 있습니다. 권리상 인수 위험은 없지만, 명도·환금성과 현장 확인이 핵심인 물건입니다.
감정가
1,171,274,600원
다가구+토지
최저가
819,892,000원
감정가 70%
실질취득
819,892,000원
인수 0원
핵심지표
임차권 12건
배당 부족 주의
대전지방법원 2024타경109890. 대전 서구 괴정동 87-9외 1필지에 위치한 철근콘크리트구조 4층 다가구주택입니다. 1층은 사무소·계단실, 2층과 3층은 각 다가구주택 5개호, 4층은 2개호로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022년 4월 4일 대전한일신용협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 가압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2024타경109890
소재지
대전광역시 서구 괴정동 87-9외 1필지
물건종류
다가구주택 + 토지
소유자
김용상
감정가 / 최저가
1,171,274,600원 / 819,892,000원
신청채권자 / 청구
대전한일신용협동조합 / 550,000,000원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 복잡하다
말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 다가구주택 특성상 임차권등기가 다수 존재하고, 배당표상 채권 전액을 만족시키지 못하는 구조입니다. 매수인은 보증금을 직접 인수하지 않지만, 낙찰 후 실제 점유 관계와 명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 12명, 보증기관 승계 1건
임차인
호수
보증금
대항력
비고
권미영
401호
240,000,000원
없음
임차권등기
원슬아
302호
125,000,000원
없음
임차권등기
하수영
402호
160,000,000원
없음
임차권등기
표병우
205호
60,000,000원
없음
임차권등기
손주혁
304호
50,000,000원
없음
임차권등기
전예은
203호
30,000,000원
없음
임차권등기
한국토지주택공사
305호
70,000,000원
없음
보증기관 승계
이승현
301호
100,000,000원
없음
임차권등기
⚠️ 보증기관 승계 주의 한국토지주택공사의 305호·202호·201호 관련 임차권 중 305호 70,000,000원은 김하늘 보증금의 대위·승계로 중복 신고된 건입니다. 보증금 합산 계산에서 별도 임차인으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 819,892,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
10,598,920원
하나은행 근저당 1번
74,400,000원
74,400,000원
하나은행 근저당 2번
74,400,000원
74,400,000원
하나은행 근저당 3번
189,600,000원
189,600,000원
대전한일신용협동조합
605,000,000원
470,893,080원
장희애 가압류
80,000,000원
0원
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰 시 배당 부족 규모는 확대됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 임차권등기는 모두 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의할 점 임차권등기가 많고 채권 배당 부족이 발생하는 구조입니다. 다가구주택은 개별 호실 점유와 실제 명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 괴정네거리 동측 인근으로 단독주택·다가구주택·근린생활시설·한민시장 등이 혼재한 주거지대입니다.
