한 줄 평 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 주택이 아니라 다가구주택으로, 여러 임차권등기와 배당 부족 구조가 얽혀 있습니다. 권리상 인수 위험은 없지만, 명도·환금성과 현장 확인이 핵심인 물건입니다.
감정가
1,171,274,600원
다가구+토지
최저가
819,892,000원
감정가 70%
실질취득
819,892,000원
인수 0원
핵심지표
임차권 12건
배당 부족 주의
대전지방법원 2024타경109890. 대전 서구 괴정동 87-9외 1필지에 위치한 철근콘크리트구조 4층 다가구주택입니다. 1층은 사무소·계단실, 2층과 3층은 각 다가구주택 5개호, 4층은 2개호로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022년 4월 4일 대전한일신용협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 가압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경109890 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 87-9외 1필지 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 |
| 소유자 | 김용상 |
| 감정가 / 최저가 | 1,171,274,600원 / 819,892,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 대전한일신용협동조합 / 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 복잡하다
말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 다가구주택 특성상 임차권등기가 다수 존재하고, 배당표상 채권 전액을 만족시키지 못하는 구조입니다. 매수인은 보증금을 직접 인수하지 않지만, 낙찰 후 실제 점유 관계와 명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 12명, 보증기관 승계 1건
| 임차인 | 호수 | 보증금 | 대항력 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 권미영 | 401호 | 240,000,000원 | 없음 | 임차권등기 |
| 원슬아 | 302호 | 125,000,000원 | 없음 | 임차권등기 |
| 하수영 | 402호 | 160,000,000원 | 없음 | 임차권등기 |
| 표병우 | 205호 | 60,000,000원 | 없음 | 임차권등기 |
| 손주혁 | 304호 | 50,000,000원 | 없음 | 임차권등기 |
| 전예은 | 203호 | 30,000,000원 | 없음 | 임차권등기 |
| 한국토지주택공사 | 305호 | 70,000,000원 | 없음 | 보증기관 승계 |
| 이승현 | 301호 | 100,000,000원 | 없음 | 임차권등기 |
⚠️ 보증기관 승계 주의 한국토지주택공사의 305호·202호·201호 관련 임차권 중 305호 70,000,000원은 김하늘 보증금의 대위·승계로 중복 신고된 건입니다. 보증금 합산 계산에서 별도 임차인으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 819,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 10,598,920원 |
| 하나은행 근저당 1번 | 74,400,000원 | 74,400,000원 |
| 하나은행 근저당 2번 | 74,400,000원 | 74,400,000원 |
| 하나은행 근저당 3번 | 189,600,000원 | 189,600,000원 |
| 대전한일신용협동조합 | 605,000,000원 | 470,893,080원 |
| 장희애 가압류 | 80,000,000원 | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰 시 배당 부족 규모는 확대됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 임차권등기는 모두 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의할 점 임차권등기가 많고 채권 배당 부족이 발생하는 구조입니다. 다가구주택은 개별 호실 점유와 실제 명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 괴정네거리 동측 인근으로 단독주택·다가구주택·근린생활시설·한민시장 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근 도로변 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 137.2㎡, 공시지가 1,093,000원/㎡입니다.
- 건물. 2009.07.10 사용승인, 2022.03.23 증축된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 보증금 미상 임차인과 임차권등기 내용을 현장에서 재확인하세요.
- 명도 확인. 인수금은 없지만 다수 호실 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 낙찰 후 임차인·후순위 채권자의 배당 부족 상황을 이해해야 합니다.
- 현장 조사. 다가구는 건물 전체 운영 상태와 공실 여부가 가격 판단 핵심입니다.
맺으며 — “인수 없음 ≠ 쉬운 물건”
이 물건은 법리상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 하지만 다가구주택 경매에서 중요한 것은 인수금만이 아닙니다. 임차권등기 다수, 배당 부족, 점유 관계가 얽혀 있어 일반 아파트보다 확인할 요소가 많습니다. 권리는 정리되지만, 운영과 환금성이 승부처인 물건입니다.