청주지방법원 2025타경50933. 청주 상당구 금천동 장자마을현대아파트 203동 301호, 전용 84.8943㎡ 아파트입니다. 감정가는 227,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 26,705,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일면적 평균 225,250,000원의 11.9%입니다. 하지만 이 사건은 가격 할인율보다 임차인 인수 여부를 먼저 풀어야 하는 물건입니다.
현재 소유자는 주식회사케이아이디그룹으로, 2019.08.26 소유권을 취득하면서 등기부에 거래가액 180,000,000원이 기재됐습니다. 이후 2020.04.24 전은정의 7,802,000원 가압류가 들어왔고 이것이 이번 분석의 말소기준입니다. 그 뒤의 압류·가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 앞서 2020.02.03 전입한 김주일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경50933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 금천동 270 장자마을현대아파트 203동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8943㎡ · 철근콘크리트벽식조 13층건 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사케이아이디그룹 (2019.08.26 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 26,705,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 173,422,580원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각 비고 | 재매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
말소기준은 2020.04.24 전은정 가압류 7,802,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 근로복지공단 가압류, 충주시·청주시 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소돼 현재 말소기준을 앞서는 존속 근저당은 없습니다.
그러나 김주일의 전입일은 2020.02.03으로 말소기준보다 앞섭니다. 조사자료에서도 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 2025.05.21 배당요구를 했습니다. 따라서 낙찰자가 최종적으로 부담할 미배당 보증금은 현재 수치만으로 계산할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주일 | 전체 | 2020.02.03 | 2025.05.21 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 11.9%의 착시
장자마을현대(2단지) 동일면적 84.89㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 225,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 210,000,000원, 표본 최저도 210,000,000원, 최고는 250,000,000원입니다. 현재 최저매각가 26,705,000원은 이 최근 평균의 11.9%에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.89㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 8 | 229,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 6 | 232,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 225,250,000원 |
표면 가격만 비교하면 최저매각가는 최근 실거래 최저 210,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 그러나 이 할인폭을 곧바로 투자수익으로 볼 수는 없습니다. 실질취득 = 낙찰가 + 인수되는 미배당 임차보증금이기 때문입니다. 보증금이 확인되지 않은 현재 단계에서는 최근 평균 225,250,000원이나 최신 거래 210,000,000원과 실질취득비용을 정확히 비교할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,705,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 880,690원 |
| 2. 가압류 · 전은정 | 7,802,000원 | 7,802,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 99,124,940원 | 18,022,310원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 173,422,580원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 총 채권액 280,349,520원 중 25,824,310원이 배당되고 254,525,210원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천중학교 북서측 인근이며 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다. 주위환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 단지. 장자마을현대(2단지) 636세대, 2002.05.29 준공 단지입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬라브박공지붕 13층건 중 3층 301호로, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 단지 북측·동측으로 각각 왕복 4차로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암2택지개발지구)이며 공시지가는 864,700원/㎡입니다.
- 건축상태. 감정자료상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김주일의 보증금 액수와 실제 지급내역을 확인해 매수인이 떠안을 수 있는 미배당액을 먼저 계산해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 전입일은 2020.02.03이지만 확정일자는 미상입니다. 대항력과 우선변제권은 별개의 문제이므로 배당 가능액을 분리해 보세요.
- 관계인 여부 확인. 김주일은 등기부상 과거 강제경매 채권자와 동일 이름입니다. 가장임차인 여부를 추정으로 단정하지 말고 계약·점유·금전흐름 원본으로 검증해야 합니다.
- 재매각 원인 확인. 현재 매각은 재매각입니다. 이전 낙찰 및 미납 사유와 특별매각조건을 매각기일 공고에서 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매의 현재 상태와 법원경매의 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유자와 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수내역·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “11.9% 할인”보다 보증금 한 줄이 더 중요하다
감정가 227,000,000원이 6회 유찰돼 26,705,000원까지 내려왔고, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 225,250,000원입니다. 겉으로만 보면 할인폭이 압도적입니다. 하지만 2020.02.03 전입한 대항력 임차인 김주일의 보증금이 미상이라는 한 가지 사실 때문에 현재 최저가를 실제 취득가격으로 사용할 수 없습니다.
말소기준 이후의 등기상 압류·가압류는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도 문제입니다. 여기에 6회 유찰, 재매각, 다수 조세 압류, 공매공고까지 겹쳐 있습니다. 이 사건은 “싸서 먼저 사고 나중에 확인하는 물건”이 아니라, “인수액을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다. 보증금이 확인되지 않는 한 가격 메리트도 확정되지 않습니다.
