매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 임차권 보증금 인수 위험으로 주의 필요
최근 시세 대비 최저가는 낮으나 대항력 있는 임차권 보증금 130,000,000원 중 50,661,600원 인수 가능성이 있어 실질취득 기준 리스크가 존재
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 유찰로 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권 인수 위험입니다. 장영임 임차인은 보증금 1.3억원의 대항력·우선변제권이 있어 배당 부족분 50,661,600원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
감정가 / 최저가
116,000,000원 / 81,200,000원
1회 유찰
실질취득 검토
131,861,600원
최저가 + 인수 가능액
임차보증금 인수
50,661,600원
배당 부족분
핵심지표
C등급
권리 리스크 반영
대전지방법원 2024타경112193. 세종특별자치시 나성동 에스알파크시티 4층 446호 도시형생활주택입니다. 권리분석에서 가장 중요한 부분은 을구 1순위 주택임차권입니다. 임차권등기명령이 완료된 장영임의 보증금 130,000,000원은 대항력이 인정되는 구조이며, 배당으로 전액 회수되지 않으면 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2024타경112193 (강제경매)
소재지
세종특별자치시 한누리대로 321, 4층446호 (나성동, 에스알파크시티)
물건종류 / 이용
아파트 · 도시형생활주택(원룸형주택)
소유자
한해란
감정가 / 최저가
116,000,000원 / 81,200,000원
청구금액
130,000,000원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
말소기준권리는 갑구 5번 압류(국)이며, 경매개시결정 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리 이전에 설정되어 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
장영임
130,000,000원
有
有
부족분 가능
⛔ 매수인 인수 위험 최저가 81,200,000원 기준 배당 가능액은 79,338,400원이며, 임차보증금 130,000,000원 중 50,661,600원이 부족합니다. 해당 부족분은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격보다 실질취득 확인
에스알파크시티 최근 거래는 12건 기준 평균 102,416,666원, 최근 12개월 평균은 100,857,142원입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 80.5% 수준으로 낮아졌습니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.08
23.94㎡
4
98,000,000원
2026.08
22.09㎡
8
105,000,000원
2026.06
24.27㎡
5
100,000,000원
2025.10
22.09㎡
4
100,000,000원
12건
22.09㎡대
-
102,416,666원
배당분배 (최저가 81,200,000원)
감정가 vs 실질취득 vs 시세
최저가는 시세보다 낮지만 임차보증금 인수 가능성을 포함한 실질취득 기준 판단 필요
④ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 을구 1순위 주택임차권의 보증금 130,000,000원과 인수 가능액을 반드시 반영해야 합니다.
실질취득 기준. 최저가만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 최저가+인수 가능액 기준으로 검토해야 합니다.
가장임차인 여부 확인. 임차인과 등기상 관계인 동일 표기가 있어 추가 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수가 먼저다”
이 물건은 최저가 자체는 최근 12개월 평균 시세보다 낮습니다. 하지만 대항력 있는 임차권 때문에 낙찰가만으로 판단하면 위험합니다. 매수인은 배당 부족분 인수 가능성을 고려해야 하며, 결국 중요한 것은 81,200,000원이 아니라 실질적으로 부담하는 총 취득비용입니다. 권리 리스크를 해결할 수 있는 확인 절차 없이 접근하기에는 주의가 필요한 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 11건 동시 경매
단지 평균
5.4회 유찰
소재지
세종특별자치시 한누리대로 321, 4층446호 (나성동,에스알파크시티)
법원·사건
대전지방법원
·2024타경112193
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-09 10:00
·본관 제106호법정
물건
에스알파크시티 4층446호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
