대전지방법원 2024타경114632. 대전 서구 복수동 초록마을1단지 103동 302호 아파트입니다. 감정가는 4.01억, 현재 최저가는 감정가의 70%인 2.807억까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순한 유찰 물건이 아닙니다. 등기상 말소기준권리 이전에 성립한 주택임차권이 존재하기 때문에 낙찰자는 임차보증금 잔액 인수 여부를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경114632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 복수동로 21-19, 103동 3층302호 (복수동, 초록마을1단지) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 103동 3층302호 |
| 소유자 | 김미정 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 280,700,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 387,553,512원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김서권 | 370,000,000원 | 有 | 有 | 94,029,800원 가능 |
김서권 임차인은 2021.04.29 전입, 2021.04.21 확정일자를 갖춘 임차권등기자로 확인됩니다. 배당요구를 했으나 최저매각가 280,700,000원 기준 우선변제 배당 후 보증금 일부가 남습니다. 해당 부족액 94,029,800원은 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
초록마을1단지(예미지) 동일면적 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 354,666,666원, 최신 거래는 2026.07 355,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 354,666,666원 | |||
최저가 280,700,000원만 보면 시세 대비 낮아 보입니다. 그러나 대항력 임차보증금 인수 가능액을 반영하면 실질취득은 374,729,800원입니다. 이는 최근 12개월 평균 354,666,666원보다 높은 수준으로, 단순 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
④ 예상 배당표 (최저매각가 280,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,729,800원 |
| 임차인 김서권 우선변제 | 370,000,000원 | 275,970,200원 |
| 주택도시보증공사 | 387,553,512원 | 0원 |
| 임차보증금 부족분 | 94,029,800원 | 매수인 검토 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 최저가 280,700,000원이 아니라 임차보증금 인수 가능액을 포함해 판단해야 합니다.
- 확약 조건 확인. 임차보증금 반환청구권 포기 조건 매각 적용 여부를 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 임차권 승계. 김서권 임차권은 말소기준권리 이전 성립으로 매수인 부담 가능성이 있습니다.
- 시세 판단. 최근12개월 평균 354,666,666원과 최신 거래 355,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰보다 중요한 것은 인수금액”
이 물건은 권리관계가 복잡해서 위험한 것이 아니라, 대항력 있는 임차보증금이 존재하기 때문에 계산이 필요한 물건입니다. 최저가만 보면 할인처럼 보이지만, 인수액을 더하면 실질취득은 약 3.75억 수준입니다. 입찰 판단의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차권등기와 확약 조건의 정확한 적용 여부입니다.