청주지방법원 2025타경50979. 청주 상당구 용암동 ‘강변뜨란채’ 104동 303호, 전용 59.94㎡대 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 현재 최저매각가는 감정가 181,000,000원의 4.03%인 7,303,000원까지 내려왔지만, 등기부에 을구 3번 주택임차권이 살아 있고 매각물건명세서상 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
임차권자는 이명애, 임차보증금은 170,000,000원입니다. 전입·점유개시는 2019.03.15, 확정일자도 2019.03.15이며, 임차권등기는 2024.03.06 등기됐습니다. 현재 회차 매각대금 7,303,000원 가정 배당에서는 집행비용 531,454원을 뺀 6,771,546원만 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 163,228,454원이 남습니다. 결국 낙찰자가 실제로 떠안는 경제적 부담은 낙찰가 7,303,000원 + 인수 163,228,454원 = 170,531,454원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경50979 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2915 청주신영강변뜨란채아파트 제104동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡대 |
| 소유자 | 장유민 (2022.02.14. 거래가 178,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 7,303,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,440,417원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
이 사건의 말소기준은 2025.03.24 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 을구 3번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 남고, 보증금 170,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 을구 1번 우리은행 근저당권은 2014.04.10 해지로 말소등기되어 현재 부담으로 보지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명 신고, 금액 확정은 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입/점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 연제성 | 전체 | 2024.09.27 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이명애 | 전유부분 전부 | 2019.03.15 | 170,000,000원 | 2019.03.15 | 대항력 | 배당요구 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명으로 나타납니다. 이 중 이명애의 보증금 170,000,000원은 임차권등기로 금액·전입·확정일자가 확인됩니다. 연제성은 전체 점유자로 기재되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력 있는 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·금액 미상 점유자로 따로 점검해야 합니다.
③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
같은 단지 강변뜨란채, 전용 59.88~59.94㎡대 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 180,250,000원, 최저는 163,500,000원, 최고는 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.88㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2025.11 | 59.88㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2025.11 | 59.88㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2025.09 | 59.88㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 1 | 163,500,000원 |
| 2025.09 | 59.88㎡ | 12 | 191,000,000원 |
| 2025.07 | 59.88㎡ | 1 | 166,500,000원 |
| 2025.07 | 59.88㎡ | 15 | 193,000,000원 |
| 2025.05 | 59.94㎡ | 8 | 179,000,000원 |
| 2025.03 | 59.88㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 180,250,000원 |
현재 회차만 보면 최저가는 시세 평균의 4.1%로 보입니다. 하지만 이건 권리 인수를 빼고 본 숫자입니다. 인수액을 더한 실질취득은 170,531,454원으로, 실거래 평균의 94.6%입니다. 평균 대비 할인은 존재하지만, 9회 유찰·대항력 임차권·금액 미상 점유자까지 감안하면 “매우 싸다”가 아니라 리스크를 반영해야 겨우 비교 가능한 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,303,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 531,454원 |
| 1. 임차인 이명애 보증금 | 170,000,000원 | 6,771,546원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 65,260,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,440,417원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 부족분 163,228,454원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 원본 서류 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 낮아질수록 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 4%) | 7,303,000원 | 163,228,454원 | 170,531,454원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 5,112,100원 | 165,379,918원 | 170,492,018원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 2%) | 3,578,470원 | 166,885,942원 | 170,464,412원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 낙찰가가 7,303,000원에서 5,112,100원, 3,578,470원으로 내려가도 인수액이 각각 163,228,454원, 165,379,918원, 166,885,942원으로 늘어납니다. 그래서 총액은 계속 약 170,000,000원대에 머뭅니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지. 강변뜨란채, 총 517세대, 사용승인일 2005.08.29. 대상 면적은 전용 59.94㎡대입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 29,461.0㎡, 평지·사다리형·중로각지로 기재됩니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 제1종일반주거지역, 도시지역, 특화경관지구가 확인됩니다.
- 가격대. 최근 12건 실거래는 163,500,000원~195,000,000원, 평균 180,250,000원입니다.
- 경매 체질. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.7회로, 권리 또는 가격 요인에 따라 낙찰까지 시간이 길어진 사례가 많은 편입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가 기준 재설정. 최저가 7,303,000원이 아니라, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 이명애 보증금 170,000,000원, 전입 2019.03.15, 확정일자 2019.03.15, 배당요구 2024.03.06을 원본으로 대조해야 합니다.
- 연제성 점유 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전체 점유자가 있으므로, 점유 원인과 인도 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 명도 리스크 반영. 대항력 임차권 인수형은 낙찰 후 단순 인도명령으로 끝나지 않을 수 있으므로, 보증금 정산·점유 이전 협의 비용을 고려해야 합니다.
- 관리비·공과금. 장기 유찰 물건은 관리비 체납과 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “730만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건은 표면만 보면 감정가 181,000,000원짜리 아파트가 7,303,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 실제 구조는 전혀 다릅니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 170,000,000원이 있고, 현재 회차 배당 후 부족분 163,228,454원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득은 170,531,454원, 즉 실거래 평균 180,250,000원보다 약간 낮은 수준입니다. 권리 리스크를 감수하고도 이 가격이 맞는지, 특히 금액 미상 점유자까지 확인한 뒤 판단해야 합니다. 최저가는 낮지만, 승부처는 인수액입니다.
