대전지방법원 2024타경114854. 대전 서구 도마동 효성타운 102동 3층 305호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 소유자 홍충의가 1995년 3월 2일 매매를 원인으로 1997년 12월 20일 소유권을 취득한 뒤, 2017년 현대캐피탈 근저당을 설정했고 현대캐피탈이 임의경매를 신청한 구조입니다. 등기상 말소기준은 2017년 11월 21일 현대캐피탈 근저당권이며, 이후 남아 있는 리드코프 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
주의할 부분은 등기부에 과거 근저당권이 다수 등장한다는 점입니다. 한국주택은행·구즉농협·씨티은행· 에스케이생명보험·한화생명보험의 근저당권과 수산업협동조합중앙회 가압류는 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 오래된 설정등기의 날짜만 보고 선순위 인수권리로 오인해서는 안 됩니다. 현재 등기 흐름을 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경114854 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도산로 11, 102동 3층 305호 (도마동, 효성타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.97㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 20층 중 3층 |
| 소유자 | 홍충의 (1995.03.02. 매매 원인, 1997.12.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 106,328,758원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 설정은 모두 말소
말소기준권리는 2017.11.21. 현대캐피탈 근저당권 129,600,000원입니다. 그보다 앞서 설정된 권리들은 등기부상 말소등기가 뒤따릅니다. 2019년 베스트캐피탈대부 근저당과 2021년 바로크레디트대부 근저당도 각각 2021년과 2022년에 말소됐습니다. 현재 말소기준 이후 남는 리드코프 근저당과 경매개시결정은 낙찰로 소멸하므로 매수인이 등기상 떠안을 담보권은 없습니다.
② 점유·임차인 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요
보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인이 없으므로 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인의 보증금 인수를 계산할 대상은 없습니다. 따라서 실질취득액은 최저매각가와 같은 165,900,000원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 싸지만 같은 층 거래와는 동일권
효성타운은 746세대, 1997년 9월 30일 사용승인된 아파트입니다. 동일 전용면적 59.97㎡의 2026년 2월부터 6월까지 실거래 12건 평균은 201,916,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 16 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 9 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 16 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 6 | 216,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 5 | 197,000,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 201,916,666원 |
최저가 165,900,000원은 실거래 평균의 82.2%로 평균값만 보면 36,016,666원 낮습니다. 그러나 이 물건과 같은 3층의 2026년 5월 거래가가 165,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 거래보다 900,000원 높아, 동일 층 사례를 기준으로는 할인 여지가 사실상 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,122,600원 |
| 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 구즉농업협동조합 근저당 | 미상 | 0원 |
| 씨티은행 근저당 | 40,300,000원 | 40,300,000원 |
| 에스케이생명보험 근저당 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 수산업협동조합중앙회 가압류 | 1,451,570원 | 1,451,570원 |
| 한화생명보험 근저당 | 120,000,000원 | 62,525,830원 |
| 현대캐피탈 근저당 | 129,600,000원 | 0원 |
| 베스트캐피탈대부 근저당 | 12,000,000원 | 0원 |
| 바로크레디트대부 근저당 | 78,000,000원 | 0원 |
| 리드코프 근저당 | 110,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 550,351,570원, 채권자 배당액은 162,777,400원, 미배당액은 387,574,170원입니다. 다만 씨티은행·에스케이생명보험·수협 가압류·한화생명보험 등에는 등기부상 후속 말소등기가 존재합니다. 따라서 위 수치는 공식 배당표가 아닌 기계적 시뮬레이션으로만 보아야 하며, 말소된 과거 권리를 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도마네거리 남동측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층 건물의 3층이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 재정비촉진지구 포함, 철도보호지구·상대보호구역 저촉, 중점경관관리구역 포함 사항이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,194,000원/㎡, 아파트 건부지로 이용 중이며 감정평가서상 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 746세대 단지에서 동일 면적 최근 거래가 12건 확인됩니다. 거래는 이어지고 있으나 가격 범위가 165,000,000원부터 216,000,000원까지 넓어 층·상태별 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 말소 원본 대조. 과거 근저당권과 가압류의 말소등기, 현재 말소기준권리와 리드코프 근저당의 존속 상태를 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 확인하세요.
- 같은 층 거래 우선. 평균 201,916,666원보다 같은 3층 거래 165,000,000원을 우선 비교하고 내부 수리 상태에 따라 응찰 상한을 조정하세요.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 116,130,000원, 3회 유찰 시 81,291,000원으로 제시돼 있으므로 현재 회차와 추가 유찰 구간의 자금 계획을 분리하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 체납관리비와 실제 점유자의 명도 비용·기간을 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 재정비촉진지구·철도보호지구 등 토지이용계획 사항이 향후 이용과 거래에 미치는 영향을 관할 기관 자료로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 개별 상태 확인 후
이 물건의 권리분석은 등기 순서만 보면 복잡해 보이지만, 말소 이력을 연결하면 결론은 단순합니다. 과거 선순위 근저당과 가압류는 이미 말소됐고, 2017년 현대캐피탈 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 임차인 인수도 없어 실질취득액은 최저가와 같은 165,900,000원입니다.
다만 가격 평가는 평균값과 개별 비교값이 엇갈립니다. 실거래 평균의 82.2%라는 숫자는 매력적이지만, 같은 3층 최근 거래 165,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 900,000원 더 높습니다. 따라서 이 사건은 ‘권리가 깨끗하니 싸다’가 아니라, 권리는 합격이지만 가격은 내부 상태와 정확한 점유관계를 확인해야 하는 물건입니다.
