대전지방법원 2024타경115338. 대전 서구 관저동 1953-11 토지 287.1㎡와 철근콘크리트조 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1층 근린생활시설, 2층 공부상 사무소, 3~5층 다가구주택 구조이고, 실제로는 1층 일부와 2층도 주택으로 이용된 내역이 있습니다. 소유자 송민근 명의로 2019.07.19. 소유권보존과 동시에 한밭새마을금고 채권최고액 780,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리의 선후만 놓고 보면 실명 임차관계는 비교적 정리됩니다. 가장 이른 전입일은 501호 박범기의 2019.09.09.로 말소기준일보다 늦고, 나머지 실명 관련자도 모두 2019.10.07. 이후입니다. 따라서 확인된 실명 관련자들은 선순위 대항력을 갖지 않는 것으로 정리되며, 임차권등기 5건 역시 말소기준 이후 등기여서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경115338 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 관저동 1953-11 · 대전광역시 서구 구봉산북로21번길 54-5 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 토지 287.1㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 공실 등 · 2층 공부상 사무소 · 3~5층 다가구주택 |
| 소유자 | 송민근 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,753,000,300원 / 1,227,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.19. 한밭새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물·조경수·발코니 등 감정평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 확인된 임차인은 모두 말소기준 뒤
2019.07.19. 설정된 한밭새마을금고 근저당이 기준입니다. 근저당권은 2024.09.27. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.01.14. 느티나무제삼차유한회사 명의의 근질권이 설정됐습니다. 이는 기준 근저당에서 파생된 권리관계입니다. 2021년 국의 압류는 같은 해 해제·말소됐고, 2024.07.31. 한밭새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
임차권등기는 301호 이원길 85,000,000원, 303호 임동기 120,000,000원, 501호 박범기 170,000,000원, 101호 임효성 60,000,000원, 402호 이건무 140,000,000원입니다. 전병하의 확인 보증금 8,000,000원을 더하면 현재 금액이 특정된 보증금은 합계 583,000,000원입니다. 다만 모두 말소기준일 후 전입이므로, 미배당 보증금이 생기더라도 확인된 범위에서는 매수인 승계 대상이 아닙니다.
임차·점유 현황 — 대항력과 승계를 분리해서 본다
| 관련자 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전병하 · 202호 | 2020.02.24. | 8,000,000원 월 550,000원 | 2024.08.08. | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김미진 · 201호 | 2019.10.07. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주원 · 203호 | 2023.04.17. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진원 · 302호 | 2019.10.21. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창민 · 401호 | 2022.01.07. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박철우 · 101호 | 2021.02.01. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주혜란 · 102호 | 2020.04.13. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원길 · 301호 | 2019.10.15. | 85,000,000원 | 2023.10.19. | 없음 | 순위 확인 | 없음 |
| 임동기 · 303호 | 2020.03.02. | 120,000,000원 | 2024.01.22. | 없음 | 순위 확인 | 없음 |
| 박범기 · 501호 | 2019.09.09. | 170,000,000원 | 2024.09.06. | 없음 | 순위 확인 | 없음 |
| 임효성 · 101호 | 2020.09.21. | 60,000,000원 | 2024.10.24. | 없음 | 순위 확인 | 없음 |
| 이건무 · 402호 | 2021.09.27. | 140,000,000원 | 2025.02.25. | 없음 | 순위 확인 | 없음 |
| 성명 미상 · 호실 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
| 성명 미상 · 호실 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 ‘저가’가 아니다
현재 최저매각가는 1,227,100,000원으로 감정가 1,753,000,300원의 70%입니다. 하지만 이 물건은 토지와 5층 혼합용도 건물을 함께 매수하는 구조이고, 1층 근린생활시설·2층 사무소·3~5층 다가구주택의 임대수익과 공실 상태가 가격을 좌우합니다. 동일 조건의 실거래와 전체 임대수입이 확인되지 않은 상황에서 유찰률만 보고 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 2층은 공부상 사무소이지만 주택으로 이용 중이고, 1층도 공부상 소매점이나 일부 주택 이용 내역이 있습니다. 용도와 실제 사용이 섞인 건물은 금융기관 담보평가, 임대차 관리, 향후 매각 시 매수층이 일반 주택보다 제한될 수 있습니다. 가격 판단은 감정가 할인율보다 호실별 보증금·월세, 공실, 합법적 용도, 수선비를 반영한 순수익을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,227,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,671,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 432,429,000원 |
현재 회차 계산에서는 근저당 채권최고액 780,000,000원이 전액 배당되고 432,429,000원이 남습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,227,100,000원 | 780,000,000원 | 0원 | 432,429,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 858,970,000원 | 780,000,000원 | 0원 | 67,980,300원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 601,279,000원 | 592,866,210원 | 187,133,790원 | 0원 |
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전금동초등학교 남서측 인근이며, 주변은 상가주택·다가구주택·근린생활시설과 주상나지가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 서측 계백로와 북측 구봉로 인근에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로 외벽은 석재붙임, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창호이며 급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 287.1㎡, 평지의 정방형 토지로 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,314,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·관저4지구 지구단위계획구역이며, 소로2류에 접하고 가축사육제한구역과 금동초등학교·병설유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
- 면적 차이. 건물등기 면적은 532.63㎡, 건축물대장 면적은 532.62㎡로 0.01㎡ 차이가 있습니다.
- 제시외 물건. 토지 일부 지상 제시외 건물과 조경수가 있으며, 일괄매각 대상에 포함됩니다. 조경수와 발코니 등도 감정평가 및 매각에 포함됐습니다.
- 환금성. 주거 전용 건물이 아니라 근린생활시설·사무소·다가구주택이 혼합된 구조입니다. 수익성은 호실별 임대차와 공실률에 좌우되고, 일반 아파트보다 매수층과 금융조건 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 기록 2건 특정. 전입세대확인서와 매각물건명세서 원본으로 성명·최초 전입일·점유 호실·보증금을 확인하고, 2019.07.19. 이전 전입자가 없는지 대조하세요.
- 101호 현점유 확인. 박철우 전입기록과 임효성 임차권등기가 겹칩니다. 두 기록의 계약 관계와 퇴거 여부, 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 층별 용도 확인. 1층 일부와 2층이 공부상 용도와 다르게 주택으로 이용된 내역이 있습니다. 건축물대장·현황도·현장 사용상태를 대조하세요.
- 임대차 수익표 작성. 호실별 보증금·월세·관리비·공실·체납액을 확인하기 전에는 1,227,100,000원의 적정 수익률을 판단하지 마세요.
- 제시외 건물 확인. 감정에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·소유관계와 일괄매각 범위를 현황도 및 매각목록에서 재확인하세요.
- 세금·최우선변제. 배당표의 소유자 잔여 432,429,000원은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 금액입니다.
- 명도 계획. 다수 호실이 있는 다가구 건물은 점유자별 인도 협의가 필요합니다. 인도명령 가능 여부와 이사비·공실 전환 기간을 보수적으로 반영하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 70%라는 숫자만 사용하지 말고, 확인된 순임대수익·수선비·공실 위험을 반영해 별도 입찰가 상한을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·전입세대확인서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “계산상 0원”과 “확정 0원”은 다르다
이 사건의 말소기준권리는 2019.07.19. 한밭새마을금고 근저당입니다. 실명으로 확인되는 점유·임차 관련자는 모두 그 이후 전입했고, 후순위 임차권등기도 매각으로 소멸하므로 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 무인수형처럼 보입니다.
하지만 다가구 경매의 결론은 가장 오래된 전입자 한 명과 실제 점유관계에서 바뀔 수 있습니다. 이 물건에는 전입일·보증금 미상 기록 2건이 있고, 101호 중복 기록과 1층의 공실·주택 이용 내역도 충돌합니다. 가격 역시 감정가의 70%라는 사실 외에 수익성과 실거래 비교 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 결론은 “확인된 권리는 후순위, 미상 점유는 판정 유보, 가격은 수익표 작성 후 결정”입니다. 원본 확인 전에는 안전형이나 저가형으로 분류하기 어렵습니다.
