매력지수 B등급 · 권리상 인수 위험은 없지만 담보초과 구조와 시세 대비 판단을 함께 봐야 하는 물건
임차인 인수는 없고 말소기준 이후 권리는 소멸하나, 선순위 근저당 배당 후 후순위 채권 미배당과 1회 유찰 상태를 고려해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매각 후 권리는 정리됩니다. 다만 현재 최저가 2.422억은 최근 12개월 실거래 평균 3.409억의 71% 수준으로 가격 여지는 있지만, 등기상 채권총액이 매각가를 초과해 후순위 채권 미배당 구조가 발생하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
346,000,000원
최저 242,200,000원
실거래 평균(최근12개월)
340,916,666원
동일평형 12건
최저가 ÷ 시세
71.0%
최근 거래 기준
매수인 인수
0원
임차인 없음
대전지방법원 2024타경119033. 세종특별자치시 한솔동 첫마을아파트 제515동 제3층 제302호 아파트입니다. 전용면적 59.95㎡ 동일평형 거래와 비교하면 현재 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮은 수준입니다. 다만 등기부상 근저당과 가압류가 다수 존재해 배당 구조를 확인해야 하는 유형입니다.
말소기준권리는 2020년 10월 26일 설정된 푸본현대생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 상상인플러스저축은행 근저당, 애큐온저축은행 근저당, 비엔케이캐피탈·국민은행·하나캐피탈 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2024타경119033
소재지
세종특별자치시 누리로 59, 515동 3층302호 (한솔동,첫마을아파트)
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 59.95㎡
소유자
조영훈
감정가 / 최저가
346,000,000원 / 242,200,000원 (1회 유찰)
신청채권 / 청구
주식회사애큐온저축은행 / 333,922,556원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 인수는 없고, 배당이 문제
임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 낙찰자는 등기상 부담을 이어받지 않습니다. 다만 매각대금은 선순위 근저당부터 배당되므로 후순위 채권자들은 미배당 가능성이 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트
동일 단지 첫마을5단지(푸르지오), 동일 평형 전용 59.95㎡ 최근 거래를 기준으로 비교합니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.03
59.95㎡
9
345,000,000원
2026.01
59.95㎡
3
344,000,000원
2026.01
59.95㎡
3
357,000,000원
2025.12
59.95㎡
4
333,500,000원
2025.12
59.95㎡
10
344,500,000원
평균
—
12건
340,916,666원
최근 12개월 평균은 340,916,666원, 최신 거래는 345,000,000원입니다. 최저매각가 242,200,000원은 최근 평균 대비 71.0% 수준으로 가격 접근성은 있습니다.
⚠️ 배당 구조 확인 채권총액은 632,106,264원으로 매각가를 크게 초과합니다. 선순위 근저당 배당 이후 후순위 권리는 미배당이 발생하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,200,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,190,800원
푸본현대생명보험 근저당
228,000,000원
228,000,000원
애큐온저축은행 근저당
320,400,000원
10,009,200원
비엔케이캐피탈 가압류
42,020,346원
0원
국민은행 가압류
7,974,508원
0원
하나캐피탈 가압류
33,711,410원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만 권리 배당구조는 별도 확인 필요
✅ 권리 관점 임차인 인수 및 낙찰자 승계 권리는 없습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
⛔ 주의 관점 매각가가 낮아 보여도 후순위 채권자의 미배당이 발생하는 구조입니다. 입찰 전 배당순위와 현황을 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 한솔초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 근린공원이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 승강장이 위치합니다.
규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다.
환금성. 첫마을5단지(푸르지오)는 총 1,240세대 규모로 거래 표본이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격 확인. 최근 실거래 평균 340,916,666원과 최신 거래 345,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
배당 구조. 선순위 근저당 배당 후 후순위 채권 미배당 여부를 확인하세요.
임차 관계. 임차인 인수 위험은 없지만 현황조사와 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 구조를 봐야 한다”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없는 안전한 권리 구조입니다. 다만 경매에서는 깨끗한 등기만으로 판단할 수 없습니다. 현재 최저가는 최근 거래 대비 낮은 수준이지만, 배당표상 채권총액이 매각가를 넘어 후순위 미배당이 발생합니다. 권리는 합격, 배당과 가격 판단은 필수인 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
단지 평균
0.8회 유찰
소재지
세종특별자치시 누리로 59, 515동 3층302호 (한솔동,첫마을아파트)
법원·사건
대전지방법원
·2024타경119033
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-09 10:00
·본관 제106호법정
물건
첫마을아파트 515동 3층302호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
