청주지방법원 2025타경51069. 청주시 서원구 개신동 청주개신2단지뜨란채아파트 210동 4층 403호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 표면 숫자만 보면 감정가 184,000,000원짜리가 9회 유찰되어 최저가 7,424,000원까지 내려온 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 2021.10.13 전입·점유, 같은 날 확정일자를 갖춘 사영배의 임차보증금이 185,000,000원이고, 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다.
매각물건명세서에는 을구 순위 3번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 533,632원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 6,890,368원이 배당되고, 남는 보증금 178,109,632원이 매수인 부담으로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 635 청주개신2단지뜨란채아파트 210동 4층 403호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 · 지하 1층, 지상 23층 · 본건 4층 403호 |
| 현재 소유자 | 주식회사참깨난다 · 2021.09.29 매매, 거래가액 210,000,000원 · 2021.10.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 7,424,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,951,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 특이사항 | 재매각 사건 · 최선순위 대항력 있는 임차인 존재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2006.03.06 설정된 국민은행 근저당권 39,000,000원은 2011.08.23 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.04.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 사영배는 그보다 훨씬 앞선 2021.10.13 전입·점유·확정일자를 갖추고, 2023.10.19에는 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 사건에서는 경매개시결정보다 앞선 임차인의 권리가 매각으로 사라지는 구조가 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 사영배 | 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.13 | 2021.10.13 | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일 단지 실거래 비교 기준은 ‘주공뜨란채’ 전용 59.42㎡이며 최근 12개월 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 172,750,000원, 최신 거래는 2026.09의 165,000,000원입니다. 최저가 7,424,000원은 최근 평균의 4.3%에 불과하지만, 이 숫자는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 표면 입찰가격일 뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.42㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 17 | 167,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 3 | 164,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 17 | 164,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 15 | 177,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.42㎡ | 12건 | 172,750,000원 |
현재 회차 계산상 실질취득액은 185,533,632원으로 최근 12개월 평균 172,750,000원의 107.4%입니다. 평균보다 12,783,632원 높습니다. 최신 거래 165,000,000원과 비교하면 112.4% 수준으로 20,533,632원 높습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 9회 유찰 | 7,424,000원 | 178,109,632원 | 185,533,632원 |
| 10회 유찰 시 | 5,196,800원 | 180,296,742원 | 185,493,542원 |
| 11회 유찰 시 | 3,637,760원 | 181,827,720원 | 185,465,480원 |
③ 예상배당표 (매각가 7,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 533,632원 |
| 1. 임차인 사영배 보증금 | 185,000,000원 | 6,890,368원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 193,951,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인은 우선변제로 6,890,368원을 배당받지만 보증금 전액에 크게 미달합니다. 부족분 178,109,632원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 193,951,570원에는 현재 가정상 배당이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개신초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 주공뜨란채 980세대, 준공일 2000.12.11. 실거래 비교 면적은 전용 59.42㎡입니다.
- 도로. 단지 북측 약 15m 도로가 내부도로와 연결되어 있으며 토지 특성은 중로각지로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·개신지구 지구단위계획구역·공동주택용 주거용지. 개신초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,094,000원/㎡, 지목 대, 아파트용 토지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 7,424,000원보다 더 중요한 숫자는 임차보증금 미배당 인수액 178,109,632원입니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 현재 회차 실질취득 185,533,632원은 최근 12개월 평균 172,750,000원과 최신 거래 165,000,000원을 모두 웃돕니다.
- 선순위 임차권 확인. 사영배의 전입·점유·확정일자는 2021.10.13, 임차권등기는 2023.10.19이며 경매개시결정 2025.04.03보다 앞섭니다.
- 관계인 의심과 권리소멸을 혼동하지 말 것. 임차인이 과거 소유자·과거 근저당 채무자라는 특이점은 있으나, 현재 자료는 대항력과 미배당 보증금 인수를 명시합니다.
- 재매각·다회유찰 반영. 재매각 사건이고 이미 9회 유찰됐습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 7.8회입니다.
- 배당 결과 확인. 최저가 낙찰 가정에서는 임차인에게 6,890,368원만 배당되고 178,109,632원이 남습니다.
맺으며 — “7,424,000원에 사는 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다. 최저가가 감정가의 약 4%까지 내려왔어도, 임차인 보증금 185,000,000원의 미배당분을 매수인이 인수하기 때문에 현재 회차의 계산상 실질취득은 185,533,632원입니다. 이는 감정가 184,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 실거래 평균 172,750,000원보다 12,783,632원, 최신 실거래 165,000,000원보다 20,533,632원 높습니다.
또한 10회·11회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가해 총부담은 약 185,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 여기에 9회 유찰, 재매각, 단지 경매 평균 7.8회 유찰이라는 신호까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 매우 낮지만, 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상이며 선순위 임차보증금 인수 위험이 큰 사건입니다.
