최근 시세 대비 가격 메리트는 있으나 임차보증금 1.25억원 중 40,849,800원 인수 가능성이 있어 권리 리스크가 종합 점수를 낮춤
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 보이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권자 전다혜의 보증금 1.25억원 중 배당 부족분 40,849,800원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득 비용은 보증금 수준으로 올라갈 수 있어 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
123,000,000원 / 86,100,000원
1회 유찰
실질취득 위험
40,849,800원
임차보증금 미배당 가능
최근12개월 시세
100,944,444원
최저가 대비 85.3%
매수인 인수
가능
대항력 임차권
대전지방법원 2024타경122145. 세종특별자치시 나성동 에스알파크시티 8층 824호 도시형생활주택입니다. 전용면적 23.94㎡ 규모로, 표면 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 깨끗한 물건과 다릅니다. 등기된 주택임차권이 있고, 매각물건명세서상 보증금 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2024타경122145
소재지
세종특별자치시 한누리대로 321, 8층 824호 (나성동, 에스알파크시티)
물건종류 / 이용
아파트 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 전용 23.94㎡
소유자
한해란
감정가 / 최저가
123,000,000원 / 86,100,000원
신청채권 / 청구
전다혜 / 125,000,000원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2024년 3월 12일 압류(국)로 판단됩니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전의 임대차 관계에 기초한 대항력 있는 임차권으로, 배당 부족분 인수 가능성이 존재합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부 확인 필수
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
전다혜
125,000,000원
有
有
미배당 40,849,800원 가능
⚠️ 대항력 임차보증금 위험 현재 회차 낙찰가 86,100,000원 기준 임차인 배당액은 84,150,200원이며 부족분 40,849,800원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 대항력 임차인이 있는 경우 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인, 그러나 실질취득 기준 검토
에스알파크시티 동일 면적 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 100,944,444원, 최신 거래는 98,000,000원입니다. 최저가는 최근12개월 평균 대비 85.3% 수준입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.08
23.94㎡
4
98,000,000원
2026.08
22.09㎡
8
105,000,000원
2026.07
24.95㎡
6
101,500,000원
2026.06
24.27㎡
5
100,000,000원
평균
23.94㎡
12건
102,500,000원
가격 판단 기준 최저가 자체는 시세보다 낮습니다. 다만 대항력 임차보증금 인수가 확정되면 실질취득액은 낙찰가+인수액으로 계산해야 하므로 가격 메리트는 줄어듭니다.
배당 분배 (최저가 86,100,000원)
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
임차보증금 인수 여부에 따라 실제 취득원가는 달라집니다.
④ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 전다혜 임차권등기와 대항력 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
입찰가 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수 가능 보증금을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
권리관계 확인. 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만 임차권 인수 가능성은 별도입니다.
환금성. 299세대 도시형생활주택으로 거래는 있으나 최근 12개월 평균 대비 추세는 -5.8%입니다.
맺으며 — “싸 보이는 최저가보다 인수금액을 보라”
이 물건은 최저가만 보면 시세 대비 할인된 경매 물건입니다. 하지만 경매의 핵심 비용은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차보증금 미배당분 40,849,800원 인수 가능성이 남아 있어, 입찰 전 반드시 임차권 승계 여부와 실제 부담액을 계산해야 합니다.
사건 개요
같은 단지 11건 동시 경매
단지 평균
5.4회 유찰
소재지
세종특별자치시 한누리대로 321, 8층 824호 (나성동,에스알파크시티)
법원·사건
대전지방법원
·2024타경122145
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-09 10:00
·본관 제106호법정
물건
에스알파크시티 8층 824호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
