청주지방법원 2025타경51103. 청주시 청원구 율량동 29-1 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 근린생활시설(고궁) 및 창고로 이용 중입니다. 감정가 1,664,502,520원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 570,923,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가 자체보다 권리·점유·농지취득자격·위반건축물 여부를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
특히 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 임차인은 이금순·김철호 2명입니다. 이금순은 2023.07.07 전입으로 제시된 말소기준 2023.04.06 압류보다 늦어 대항력이 없지만, 김철호는 2020.05.01 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 그런데 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있어도, 김철호의 실제 보증금·점유관계·배당요구 여부가 확인되기 전에는 실질 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51103 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 29-1 · 충청북도 청주시 청원구 상리로8번길 70-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(고궁) 및 창고 |
| 건물 | 경량철골(조립식판넬)조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 1996.04.19 |
| 토지 | 956.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이금란 · 단독소유 · 2007.04.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,664,502,520원 / 570,923,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 733,590,331원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
등기에는 과거 근저당·가압류·강제경매 이력이 다수 존재하지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 제시된 말소기준은 2023.04.06 청주시 압류입니다. 이후 2025.04.10 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 있음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김철호 | 2020.05.01 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이금순 | 2023.07.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김철호는 2020.05.01 전입으로 말소기준보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 얼마를 추가 부담할지 계산할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 경우에는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 현재 최저가 570,923,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
이금순은 2023.07.07 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자 등은 확인되지 않으므로 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
③ 매각조건 — 가격보다 절차가 더 중요하다
- 일괄매각. 제시외 건물과 조경수가 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록1번 지상 컨테이너 2동, 냉장창고, 몽골텐트는 매각에서 제외됩니다.
- 위반건축물. 목록2번 건물은 무단증축으로 인해 일부 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록3번 토지는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 원상회복 위험. 목록3번 토지에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 570,923,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,109,230원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 562,813,770원 |
위 계산은 현재 제공된 배당 산정값 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 대항력 임차인 김철호의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 570,923,000원 | 34.3% | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 456,738,400원 | 27.44% | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 365,390,720원 | 21.95% | 0원* |
* 회차 계산상 값. 김철호의 대항력과 보증금 미상 문제는 이 계산에 반영되지 않았으므로 실제 인수액은 확정할 수 없습니다.
현재 회차는 감정가의 34.3%, 6회 유찰 시 27.44%, 7회 유찰 시 21.95%까지 내려갑니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 늘어 실질취득금액이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 이 사건에서 “유찰 = 자동으로 싸짐”이라는 공식은 보증금 확인 전에는 성립하지 않습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 청주시 청원구 율량동 소재 제일풍경채아파트 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려할 때 보통입니다.
- 건물. 경량철골(조립식판넬)조 판넬지붕 단층으로, 근린생활시설(고궁) 및 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비와 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 956.0㎡, 자연녹지지역, 지목 대, 완경사·부정형이며 공시지가는 334,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김철호 보증금 확인. 가장 먼저 매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 여부를 대조해 보증금과 인수 가능액을 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 김철호 보증금이 낙찰가보다 크면 미배당 인수액이 늘 수 있으므로 최저가만으로 수익성을 계산하지 마세요.
- 농취증 발급 가능 여부. 목록3번 토지는 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 전에 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
- 위반건축물 확인. 목록2번 무단증축 부분의 면적·원상회복 가능성·사용상 제약을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 경계 확인. 제시외 건물·조경수는 포함되지만 컨테이너 2동·냉장창고·몽골텐트는 제외되므로 현장 경계를 확인하세요.
- 공동담보 근저당 확인. 오송농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당과 공동담보 범위를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차인 2명의 실제 점유 부분과 영업·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저
감정가 1,664,502,520원짜리 물건이 5회 유찰돼 570,923,000원까지 내려온 모습은 숫자상 강하게 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2020.05.01 전입한 대항력 임차인 김철호의 보증금이 확인되지 않았고, 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수, 일부 위반건축물, 매각 제외 시설과 공동담보 근저당 확인까지 필요합니다.
최저가는 확인됐지만 실질취득가는 아직 확인되지 않았습니다. 김철호의 보증금과 배당관계를 먼저 확정하고, 농취증 발급 가능 여부와 위반건축물·제시외 시설의 현황까지 확인한 뒤에야 570,923,000원이 정말 싼 가격인지 판단할 수 있습니다. 이 물건은 가격 선행형이 아니라 권리·행정 확인 선행형입니다.
