청주지방법원 2025타경51109. 충청북도 진천군 백곡면 성대리 412-1 소재 건물로, 감정 이용상태는 근린생활시설(사무실, 창고 등)입니다. 건물은 경량철골구조 조립식철판지붕 지상 1층, 외벽은 판넬 마감 등, 내벽은 판넬·타일 마감 등, 창호는 플라스틱 샷시창호이고 기본적인 전기설비가 되어 있습니다. 감정가 20,910,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가격은 3,513,000원입니다.
그러나 이 사건은 가격 숫자만으로 판단하기 어렵습니다. 매각물건명세서 비고에는 “건물만 매각”, “제시외 건물 포함”, “재매각 사건”이라고 기재돼 있고, 매수신청보증금 역시 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 따라서 토지와의 이용관계, 실제 점유 현황, 제시외 건물의 범위를 원본 서류와 현장에서 확인하는 것이 가격 판단보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51109 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 백곡면 성대리 412-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(사무실, 창고 등)로 이용중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 조립식철판지붕 지상1층 |
| 소유자 | 산초식품영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 20,910,000원 / 3,513,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 청구액 | 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 보전처분 확인 필요
말소기준권리는 2016.11.04 을구 3번 김천복 근저당권이며 채권최고액은 20,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 근저당권부채권 압류 및 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
2016.10.05 진천군 압류와 2018.01.05 충북신용보증재단 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 2020.04.23 청주지방법원의 재산보전처분은 “양도, 담보권·임차권의 설정 기타 일체의 처분행위의 금지”로 기재돼 있습니다. 이 보전처분에 대해서는 매각으로 소멸한다고 단정할 표시가 없으므로 입찰 전 등기부와 사건기록 원본에서 현재 효력 및 매각 후 처리관계를 확인하는 것이 안전합니다.
② 점유관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한영석 | 공장 1칸 | 2019-01-23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)백강투자무역 | 공장 1칸, 사무실 1칸 · 공장 및 사무실 | 2019-01-23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한영석. | 미상 | 2023-06-28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강전순 | 미상 | 2019-04-04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 4건의 전입일은 모두 말소기준일인 2016.11.04보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 자료상 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 17%까지 내려온 5회 유찰
현재 회차는 5회 유찰 상태로, 감정가 20,910,000원에 대해 최저매각가격은 3,513,000원, 데이터상 감정가의 17%입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 2,459,100원, 7회 유찰 시는 1,721,370원입니다.
다만 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수는 없습니다. 특히 매각대상이 토지를 포함한 일반 부동산 전체가 아니라 건물만이라는 점 때문에, 감정가 대비 할인율 자체를 일반적인 토지·건물 일괄매각 사건과 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 13.2% 추정) | - | 463,234원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김천복 | 20,000,000원 | 3,049,766원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 44,641,265원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 161,250,432원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 225,891,697원 중 예상배당은 3,049,766원이며, 미배당은 222,841,931원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로서 사무실·창고 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 경량철골구조 조립식철판지붕 지상1층, 판넬 외벽·판넬 및 타일 내벽·플라스틱 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 소재 토지 정보. 지목 대, 면적 1,220.6㎡, 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 55,100원/㎡입니다. 다만 이 경매의 매각대상은 건물만입니다.
- 도로·형상. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각. 토지가 매각대상에 포함되지 않는 조건을 전제로 건물 사용·점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함된 사건이므로 감정평가서와 현장을 대조해 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 재매각. 재매각 사건이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 점유자 확인. 조사된 4건 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 계약관계와 명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 보전처분. 2020.04.23 재산보전처분의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 사건기록·등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세가 없어 감정가 대비 17%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 가정 시 채권총액 225,891,697원에 비해 예상배당액이 매우 작고 미배당 222,841,931원이 발생합니다.
맺으며 — “17% 가격”보다 먼저 볼 것은 매각 범위다
이 사건은 감정가 20,910,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 3,513,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 건물만 매각이라는 조건입니다. 여기에 제시외 건물 포함, 재매각, 점유자 4건, 보증금 미상, 2020.04.23 보전처분까지 함께 확인해야 합니다.
권리 순위만 보면 2016.11.04 김천복 근저당권이 말소기준이고 이후 주요 채권은 소멸하며, 점유자들의 전입도 모두 그 이후라 대항력은 없습니다. 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 “인수 0원 = 안전한 물건”은 아닙니다. 이 사건은 매각대상 범위와 현장 이용관계가 수익성과 처분 가능성을 좌우합니다. 따라서 결론은 권리 순위는 비교적 정리되지만, 물건성 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
