청주지방법원 2025타경51113. 청주시 상당구 용담동 463 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사리팜이고, 등기상 2016.10.06 소유권을 취득했습니다. 감정가 15,146,921,200원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 10,602,845,000원입니다. 신청채권자는 중소기업은행, 청구액은 4,825,529,093원입니다.
권리분석의 기준은 2017.03.30 설정된 홍광표 명의 근저당권으로, 채권최고액은 800,000,000원입니다. 그 뒤 등기된 한국전력공사 가압류, 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류, 유관열 가압류, 청도개발주식회사 근저당권 및 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없는 점유·토지 사용관계가 함께 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51113 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용담동 463 |
| 등기 표시 | 충청북도 청주시 상당구 용담동 463 제에이호 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 토지이용상황 상업용 |
| 소유자 | 주식회사리팜 |
| 감정가 / 최저가 | 15,146,921,200원 / 10,602,845,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,825,529,093원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 4,306.2㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 급경사 · 부정형 · 중로한면 |
| 공시지가 | 280,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 판정
말소기준은 2017.03.30 홍광표 근저당권 800,000,000원입니다. 이후 한국전력공사 가압류 5,943,470원, 국 압류, 청주시 압류, 국민건강보험공단 압류, 유관열 가압류 1,050,000,000원, 청도개발주식회사 근저당권 및 경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 대항력 ‘있음’이 아니라 가능·미상
| 점유자 | 사용 부분 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성훈 | 4번, 6번, 7번 목록 및 제시외 1번 ~ 8번 | 휴게시설등 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 아님 |
강성훈은 실제 점유자로 조사됐지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 有라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증금이 존재하고 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 확인될 경우 낙찰자의 실질 부담이 달라질 수 있으므로, 현재 배당표의 인수 0원은 점유자 권리관계가 확인된 뒤 재검증해야 하는 수치입니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 할인율은 단정 금지
감정가는 15,146,921,200원, 현재 최저매각가는 10,602,845,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시나리오는 7,421,991,500원, 그 다음은 5,195,394,050원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가정 | 배당표상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 10,602,845,000원 | 0원 | 7,618,473,080원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 7,421,991,500원 | 0원 | 4,469,428,115원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 5,195,394,050원 | 0원 | 2,265,096,640원 |
다만 이 물건은 동일 유형의 최신 실거래와 최근 12개월 평균을 직접 대조할 수 있는 가격지표가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 단정해서는 안 됩니다. 기타 + 토지 일괄매각이고 토지 규제·현황 차이·분묘·제시외 시설이 복합된 만큼, 감정가 할인율과 시장가치 할인율은 같은 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,602,845,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 108,428,450원 |
| 2. 근저당권 · 홍광표 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 청도개발주식회사 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 5,943,470원 | 5,943,470원 |
| 5. 가압류 · 유관열 | 1,050,000,000원 | 1,050,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,618,473,080원 |
제공된 배당표에 반영된 채권 합계는 2,875,943,470원이고 예상배당도 2,875,943,470원으로 미배당은 0원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·현황 리스크 — 일괄매각의 핵심
- 입지. 명암저수지 서측 인근이며 주위에는 근린생활시설 등이 소재합니다. 차량 접근이 가능하고 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역을 중심으로 유원지·기타유원지시설이 포함되고, 일부 토지는 보전녹지지역·도시자연공원구역·지구단위계획구역·준보전산지 또는 공익용산지 규제를 받습니다.
- 지형. 토지면적 4,306.2㎡, 급경사·부정형이며 중로 한 면에 접합니다.
- 현황도로. 목록 8번은 공부상 지목이 ‘대’이지만 현황은 도로로 이용 중입니다.
- 분묘. 목록 11번 지상에 분묘가 존재하고, 분묘를 위해 분묘기지권 성립여지가 있습니다.
- 제시외 포함. 목록 1번의 철골조 목재지붕 단층 건물, 연못, 수목은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 타인소유 철골조비닐지붕 단층 야외테이블공간, 원형 플라스틱 창고, 이동이 용이한 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 면적 차이. 목록 1번이 분할되어 목록 2번·3번의 일반건축물대장상 대지면적과 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강성훈 점유 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유개시일, 전입신고 여부와 확정일자를 확인해 대항력 및 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 중소기업은행 권리 원본 대조. 을구 16번 계열 근저당권의 변경·이전과 신청채권 4,825,529,093원의 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 얼마인지 확인하지 않으면 현재 배당표의 소유자 잔여액과 후순위 배당을 그대로 신뢰할 수 없습니다.
- 분묘 현장 확인. 목록 11번의 분묘 위치와 분묘기지권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 도로 현황 확인. 공부상 ‘대’이지만 현황 도로인 목록 8번의 실제 사용 상태와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 시설 구분. 제시외 건물·연못·수목과 매각 제외 시설을 현장에서 정확히 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 기타 + 토지 일괄매각 전체의 현황과 규제를 반영해 별도 시장가치를 산정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 권리와 현황 확인이 먼저
현재 최저가 10,602,845,000원은 감정가 15,146,921,200원의 70%입니다. 숫자만 보면 1회 유찰의 할인폭이 먼저 눈에 들어오지만, 이 물건의 핵심은 가격보다 복합 권리와 현황 확인입니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸하는 구조로 계산돼 있고 배당표상 매수인 인수도 0원이지만, 강성훈의 보증금·전입신고일·확정일자가 미상이라 대항력은 가능·미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류, 중소기업은행 근저당권 이전과 신청채권 배당 0원 표시의 대조 필요, 분묘기지권 성립여지, 현황 도로와 일괄매각 제외 시설까지 겹칩니다.
현재 단계의 결론은 “가격 할인은 확인되지만 안전한 할인인지는 아직 미확정”입니다. 점유·세금·중소기업은행 채권·분묘·현황을 먼저 확인한 뒤에야 10,602,845,000원이 실제로 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.
