대전지방법원 2024타경125564. 사건 용도는 대지이고, 감정평가상 본건은 해상수산 3층 에이-301호로 의료시설(보강한방병원)로 이용 중입니다. 감정가는 6,438,000,000원이지만 네 번 유찰돼 현재 최저매각가는 1,545,764,000원, 감정가의 약 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인폭이 매우 커 보이지만 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 말소기준권리보다 먼저 들어온 임차인입니다.
임차인 안형수는 2020.03.03 전입했고, 말소기준인 대전.충남양돈축산업협동조합 근저당권은 2020.06.30 설정됐습니다. 따라서 임차인의 전입이 더 빠르며, 매각물건명세서와 배당 구조상 대항력은 있고 우선변제권은 없는 구조입니다. 보증금 150,000,000원은 경매대금에서 배당되지 않고 매수인에게 전액 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경125564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 계룡로 398, 3층에이-301호 (갈마동,해상수산) |
| 사건 용도 / 이용 | 대지 · 의료시설(보강한방병원)로 이용 중 |
| 건물 | 일반철골구조 경량철골조 및 철근콘크리트슬라브지붕 3층 건물 중 3층에이-301호 · 사용승인 1991.07.23 |
| 소유자 | 주식회사브레싱에스엠 |
| 감정가 / 최저가 | 6,438,000,000원 / 1,545,764,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전.충남양돈축산업협동조합 / 2,540,240,165원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 309,152,800원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 1.5억이 남는다
말소기준권리는 2020.06.30 설정된 대전.충남양돈축산업협동조합 근저당권 3,600,000,000원입니다. 그 뒤 대한저축은행 2,040,000,000원, 황철희 450,000,000원, 박성영 72,000,000원의 근저당권과 2024.12.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안형수 | 3층 | 2020.03.03 | 150,000,000원 | 16,995,000원 | 2025.04.07 | 대항력 有 우선변제 없음 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위나 승계 신고가 아니므로 중복 보증금 문제도 없습니다. 다만 배당요구를 했더라도 우선변제권이 없어 현재 배당 시뮬레이션에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원이며, 보증금 전액이 매수인 부담으로 남습니다.
② 가격 구조 — 24%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 1,545,764,000원으로 감정가 6,438,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 낙찰자는 여기에 임차보증금 150,000,000원을 추가로 부담하므로 실질취득액은 1,695,764,000원, 감정가 대비 약 26.34%입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 1,545,764,000원 | 150,000,000원 | 1,695,764,000원 | 4,634,093,640원 |
| 5회 유찰 시 | 1,082,034,800원 | 150,000,000원 | 1,232,034,800원 | 5,093,185,548원 |
| 6회 유찰 시 | 757,424,360원 | 150,000,000원 | 907,424,360원 | 5,414,549,884원 |
감정가 대비 할인율은 매우 크지만, 이 물건은 의료시설로 이용 중인 집합건물이고 최근 실거래 가격과의 직접 비교 근거가 없습니다. 따라서 감정가의 24%라는 사실 자체를 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다. 실질취득액과 현장 환금성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,545,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,857,640원 |
| 인수 · 임차인 안형수 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 대전.충남양돈축산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 1,527,906,360원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대한저축은행 | 2,040,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 황철희 | 450,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 박성영 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 6,162,000,000원 중 예상배당은 1,527,906,360원이며, 미배당은 4,634,093,640원입니다. 임차보증금 150,000,000원은 매각대금 배분이 아니라 매수인에게 별도로 인수되는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 의료시설(보강한방병원)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 대전광역시 서구 갈마동 동산아파트 북측 인근으로 각종 근린생활시설·의료시설·아파트단지·다가구주택·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 일반철골구조 경량철골조 및 철근콘크리트슬라브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1991.07.23입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,494.6㎡, 지목 대, 업무용, 완경사·사다리형이며 공시지가는 1,922,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 주위로 광대로 및 소로와 접하고, 도로접면은 광대소각입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반), 광로2류 저촉·소로1류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 1,545,764,000원에 선순위 임차보증금 150,000,000원을 더한 1,695,764,000원을 자금계획의 기준으로 잡아야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 309,152,800원이 필요합니다.
- 임차인 인수. 안형수의 전입은 2020.03.03, 말소기준권리는 2020.06.30입니다. 보증금 150,000,000원 전액 인수 구조를 입찰가에 반드시 반영해야 합니다.
- 의료시설 현황. 보강한방병원으로 이용 중인 점을 기준으로 점유·인도와 향후 사용계획을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 우위를 단정하지 말고, 의료시설·업무용 토지의 실제 거래 가능 가격과 환금성을 별도 확인해야 합니다.
- 배당구조. 신청채권자 청구액은 2,540,240,165원이지만 현재 예상배당은 1,527,906,360원으로 전액 충족되지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 점유 현황을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 유찰”보다 중요한 1.5억 인수
이 물건은 감정가 6,438,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 1,545,764,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰가만 보면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 안형수의 보증금 150,000,000원이 전액 인수되기 때문에 현재 회차의 실질취득은 1,695,764,000원입니다.
후순위 근저당권은 소멸하지만 선순위 임차보증금은 소멸하지 않습니다. 더구나 현황은 의료시설이고 네 차례 유찰됐으며 특별매각조건으로 입찰보증금도 20%입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “감정가의 24%라 싸다”가 아니라, “1.5억 인수와 의료시설 환금성을 포함한 실질가격을 먼저 검증해야 한다”입니다.
