청주지방법원 2025타경51128. 충북 청주시 서원구 사창동 영화빌딩 2층 201호입니다. 사건 표면은 감정가 4.31억에서 4회 유찰되어 최저가가 1.03억까지 떨어진 급매형 경매처럼 보입니다. 그러나 권리 구조를 펼치면 단순한 가격 할인 물건이 아닙니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2024.06.21 서초제일새마을금고 근저당권이고, 그보다 앞선 전입일을 가진 점유자들이 여럿 확인됩니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 선순위 가능 점유자는 대항력 有로 단정할 수 없지만, 대항력 가능·미상 리스크로 반드시 보수적으로 보아야 합니다.
배당표상 현재 최저가 103,483,000원으로는 집행비용을 제외한 대부분이 을구 1번 근저당권 일부에만 배당되고, 신청채권자 서초제일새마을금고 예상배당은 0원입니다. 채권 총액 대비 미배당은 11,809,801,021원으로 표시됩니다. 가격이 낮아 보이는 만큼, 입찰자는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 누가 실제 점유하고, 보증금이 얼마이며, 인수·명도 비용이 얼마가 될지를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51128 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 2층 201호 |
| 등기상 표시 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7, 254-29 영화빌딩 · 도로명주소 충청북도 청주시 서원구 예체로 123 |
| 용도 / 이용상황 | 대지 · 주상기타 · 토지면적 995.8㎡ |
| 소유자 | 김세형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 103,483,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서초제일새마을금고 / 2,182,180,730원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘앞선 점유’가 문제다
말소기준으로 제시된 권리는 2024.06.21 을구 11번 서초제일새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.08.19 김미영 가압류와 2025.04.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기상 후순위 권리가 아니라, 말소기준일보다 앞서 전입한 점유자들입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 경우에는 우선변제까지 단정할 수 없고, 매수인 인수 가능성도 금액 산정이 되지 않습니다.
② 임차·점유 현황 — 보증금 미상이 가격 판단을 막는다
조사상 임차·점유 신고는 17건입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없어 보증금 중복합산 이슈는 별도로 표시되지 않습니다. 그러나 보증금이 확인된 항목은 제한적이고, 선순위 가능 점유자 대부분은 보증금이 확인되지 않습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 전체 | 2024.08.19 | 1,500 | 해당 없음 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 김태우 | 3번 ~ 5번 목록 전체 | 2024.11.11 | 3,000 | 해당 없음 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 김은란 | - | 2019.12.12 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원정숙 | - | 2021.07.02 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서원구 보건소 | 6번, 7번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김용수 | - | 2012.06.21 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (쥬)라인파트너스 | 전체 | 2023.04.24 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)글로벌금융판매 | 전체 | 미상 | 1,000 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)에스엠크리트탈 | - | 2014.05.08 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한국외식업청주시흥덕구지부 | 11번 ~ 13번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박기덕 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 2025.06.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신형식 | 전체 | 2014.03.19 | 미상 | 2025.06.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한상현 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 2025.06.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)라인파트너스 | - | 2023.04.24 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한국외식업청주시서원구지부 | 전체 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)영화산업 | 사무실1칸 | 2021.10.20 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김기원 | - | 2023.08.08 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 103,483,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,248,762원 | 약 매각가의 2.2% |
| 을구 1번 근저당 · 남이농업협동조합 | 1,400,000,000원 | 101,234,238원 | 미배당 발생 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사푸른상호저축은행 | 1,950,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사아주저축은행 | 2,210,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당 · 서부신용협동조합 | 1,560,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당 · 대구축산업협동조합 | 700,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 11번 근저당 · 서초제일새마을금고 | 2,580,000,000원 | 0원 | 신청채권자 배당 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김미영 | 1,511,035,259원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 기준 채권 총액 11,911,035,259원 중 배당은 101,234,238원, 미배당은 11,809,801,021원입니다. 산정된 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금 미상 점유자의 인수 가능성은 별도 확인 대상입니다.
④ 토지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 사건상 용도는 대지이고, 토지이용상황은 주상기타입니다. 아파트형 주거 물건이 아니라 영화빌딩 2층 201호 및 관련 대지 성격으로 보아야 합니다.
- 지역. 제2종일반주거지역, 도시지역에 포함됩니다. 지목은 대, 토지면적은 995.8㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·정방형 토지이며 중로한면으로 표시됩니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 공시지가는 934,500원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 4회 유찰로 현재 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 다수 점유와 보증금 미상 리스크가 있어 일반적인 저가 낙찰 논리로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 가능 점유자 확인. 김용수, 박기덕, 신형식, 한상현 등 말소기준 전 전입 점유자는 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 리스크 반영. 확인된 최저가는 103,483,000원이지만, 실질취득가는 미상 인수액이 붙을 수 있습니다. 최저가만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당요구자 확인. 박기덕, 신형식, 한상현은 2025.06.11 배당요구가 표시되어 있습니다. 배당요구가 있더라도 보증금·확정일자 미상 상태에서는 우선변제를 단정할 수 없습니다.
- 점유 범위 확인. 6번, 7번 목록은 경계벽 제거 후 이용 중입니다. 실제 사용 구역, 인도 범위, 명도 상대방을 현장에서 대조해야 합니다.
- 등기·명세서 원본 대조. 선순위 담보권, 압류, 임차·점유 신고가 복잡합니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 431,000,000원짜리가 4회 유찰되어 최저가 103,483,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 가격 할인형이 아니라 권리·점유 확인형입니다. 조사상 임차·점유 신고가 17건이고, 그중 다수는 말소기준보다 앞선 전입 또는 전입일 미상입니다. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 有로 단정할 수 없지만, 반대로 인수 가능성을 배제해서도 안 됩니다.
따라서 결론은 분명합니다. 최저가가 낮아진 만큼 매력적인 물건이 아니라, 낮아질 수밖에 있는 이유를 확인해야 하는 물건입니다. 보증금과 실제 점유관계가 명확히 해소되지 않는 한, 실질취득가는 103,483,000원으로 고정되지 않습니다. 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저이고, 확인 전 공격적 입찰은 피해야 합니다.