한 줄 평 감정가 대비 24%까지 내려온 물건이지만, 단순 저가 낙찰로 보면 안 됩니다. 선순위 압류 2건과 다수 점유자가 존재하고, 일부는 대항력 있는 임차인 가능성이 있어 보증금 확인이 핵심입니다. 다만 확인된 보증금은 대항력 없는 임차인의 4,500만원이며, 대항력 있는 임차인은 보증금 미상입니다.
감정가 / 최저가
167,000,000원 / 40,096,000원
4회 유찰
실질취득 검토
보증금 미상
대항력 임차인 확인 필요
인수 권리
압류 2건
말소기준 이전 권리
핵심지표
4회 유찰
저가보다 권리 확인 우선
청주지방법원 2025타경51128. 청주시 서원구 사창동 영화빌딩 2층 203호는 감정가 1.67억원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가가 4,009만원까지 내려온 집합건물입니다. 하지만 이 사건은 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 2008년 이전부터 존재한 압류와 여러 근저당이 있고, 현황조사상 여러 점유자가 확인됩니다. 특히 대항력 있는 임차인으로 표시된 점유자들의 보증금이 확인되지 않은 상태라 명도·인수 위험을 먼저 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51128 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 2층 203호 |
| 용도 | 대지 관련 집합건물 · 영화빌딩 2층 203호 |
| 소유자 | 김세형 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 40,096,000원 |
| 신청채권자 | 서초제일새마을금고 |
| 청구금액 | 2,182,180,730원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류와 후순위 소멸 구분
말소기준권리는 2024.06.21 서초제일새마을금고 근저당권으로 확인됩니다. 다만 갑구의 2009년 국 압류, 2010년 서울특별시 서초구 압류는 말소기준권리보다 앞선 권리로 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 반면 2024년 가압류와 2025년 임의경매개시결정, 2024년 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 여부가 핵심
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 김태윤 | 2024.08.19 | 15,000,000원 | 대항력 없음 · 등기 권리자/채무자와 동일 가능성 메모 |
| 김태우 | 2024.11.11 | 30,000,000원 | 대항력 없음 |
| 김은란 | 2019.12.12 | 미상 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 원정숙 | 2021.07.02 | 미상 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 김용수 | 2012.06.21 | 미상 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| (주)라인파트너스 | 2023.04.24 | 미상 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 박기덕·신형식·한상현 | 2014.03 | 미상 | 대항력 有 배당요구 확인 |
⚠️ 실질취득 계산 주의 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 매수인 실질취득은 낙찰가와 인수 보증금을 합산해 판단해야 합니다. 현재 대항력 임차인의 보증금은 미상이므로 최저가 4,009만원만 보고 저가 매수라고 판단하면 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,121,728원 |
| 남이농업협동조합 근저당 | 1,400,000,000원 | 38,974,272원 |
| 후순위 근저당·가압류 전체 | 10,511,035,259원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 매각가 변화
4회 유찰 후 최저가는 감정가의 24% 수준입니다.
⛔ 저가 낙찰의 함정 최저가는 4,009만원이지만, 대항력 있는 임차인의 미상 보증금과 선순위 압류를 확인해야 합니다. 가격 하락만으로 안전한 물건이라고 보기 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 토지·입지. 제2종일반주거지역, 토지이용상황 주상기타, 평지·정방형 토지입니다.
- 도로. 중로1류에 접하며 도로 접근 조건은 확인됩니다.
- 공시지가. 934,500원/㎡입니다.
- 환금성. 영화빌딩 내 상가·업무 공간 성격으로 아파트보다 환금성 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 김은란·원정숙·김용수·(주)라인파트너스 등 대항력 가능 임차인의 보증금 확인이 선행되어야 합니다.
- 선순위 압류 확인. 2009년 국 압류, 2010년 서울특별시 서초구 압류는 별도 확인 대상입니다.
- 명도 전략. 다수 점유자가 확인되어 낙찰 후 인도 절차 검토가 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 24%라는 강한 가격 매력이 있지만, 경매에서는 가격만으로 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 선순위 압류도 존재합니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수 가능 비용 확인입니다. 임차인 보증금과 선순위 권리를 모두 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.