청주지방법원 2025타경51128. 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 2층 204호입니다. 형식상 최저매각가는 54,742,000원으로 감정가 228,000,000원 대비 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 물건의 본질은 저가 매수 기회가 아니라 인수 여부가 닫히지 않은 점유 리스크입니다. 현황조사상 김은란, 원정숙, 김용수, (쥬)라인파트너스, (주)에스엠크리트탈, 박기덕, 신형식, 한상현, (주)라인파트너스, (주)영화산업, 김기원 등은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 표시됩니다. 여기에 서원구 보건소, (주)글로벌금융판매, 한국외식업청주시흥덕구지부, 한국외식업청주시서원구지부처럼 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자도 있습니다.
따라서 이 사건은 “4회 유찰이라 싸다”가 결론이 될 수 없습니다. 보증금이 확인된 김태윤 1,500원, 김태우 3,000원, (주)글로벌금융판매 1,000원 외에는 보증금이 확인되지 않았고, 다수 점유자의 대항력·배당요구·점유 범위가 정리되지 않았습니다. 특히 김태윤은 등기부상 채무자와 동일한 이름으로 표시되어 관계인 여부 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 2층 204호 |
| 물건종류 | 대지 · 집합건물 등기 |
| 소유자 | 김세형 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 54,742,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서초제일새마을금고 / 2,182,180,730원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 정보 | 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 주상기타 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이전 점유·권리 확인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2024.06.21 을구 11번 서초제일새마을금고 근저당권입니다. 이후 김미영 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 기존 등기에는 여러 근저당권 설정·말소 이력이 반복되어 있고, 현황조사상 말소기준권리보다 앞선 전입자가 다수 남아 있습니다. 이 때문에 권리분석의 결론은 “말소기준 이후 권리는 소멸”에서 끝나지 않고, 점유자별 대항력과 보증금 확인으로 이어져야 합니다.
② 임차인·점유자 현황 — 실제 임차인 17명, 보증기관 승계 중복 없음
보증기관 승계나 대위신고로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 명단상 실제 점유·임차 관련자는 17명으로 보되, 동일하거나 유사한 상호가 반복되어 실제 점유 단위는 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
| 성명·상호 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 전체 | 2024.08.19 | 1,500원 | 없음 | 해당 없음 |
| 김태우 | 3번 ~ 5번 목록 전체 | 2024.11.11 | 3,000원 | 없음 | 해당 없음 |
| 김은란 | 확인 필요 | 2019.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 원정숙 | 확인 필요 | 2021.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 서원구 보건소 | 6번, 7번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김용수 | 확인 필요 | 2012.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| (쥬)라인파트너스 | 전체 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| (주)글로벌금융판매 | 전체 | 미상 | 1,000원 | 미상 | 확인 필요 |
| (주)에스엠크리트탈 | 확인 필요 | 2014.05.08 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 한국외식업청주시흥덕구지부 | 11번 ~ 13번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박기덕 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 2025.06.11 |
| 신형식 | 전체 | 2014.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 2025.06.11 |
| 한상현 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 2025.06.11 |
| (주)라인파트너스 | 확인 필요 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 한국외식업청주시서원구지부 | 전체 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| (주)영화산업 | 사무실1칸 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 김기원 | 확인 필요 | 2023.08.08 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 54,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,385,356원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남이농업협동조합 | 1,400,000,000원 | 53,356,644원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사푸른상호저축은행 | 1,950,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사아주저축은행 | 2,210,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 서부신용협동조합 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 700,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 서초제일새마을금고 | 2,580,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김미영 | 1,511,035,259원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권총액 11,911,035,259원 중 53,356,644원만 배당되고, 미배당은 11,857,678,615원입니다. 신청채권자 서초제일새마을금고의 청구액 2,182,180,730원은 충족되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 미배당·점유 확인
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 54,742,000원 | 53,356,644원 | 11,857,678,615원 | 아니오 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 38,319,400원 | 37,229,651원 | 11,873,805,608원 | 아니오 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 26,823,580원 | 25,940,756원 | 11,885,094,503원 | 아니오 |
⑤ 입지·이용상태 메모
- 토지 성격. 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 형상·접면. 평지·정방형 토지이며, 도로접면은 중로한면으로 표시됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 934,500원/㎡, 토지면적은 995.8㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 도시지역, 제2종일반주거지역에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 이용상 주의. 목록8,9번은 경계벽을 제거 후 이용 중으로 표시됩니다. 호실·목록별 경계와 점유 부분 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자별 보증금 확인. 보증금 미상인 대항력 가능 점유자가 다수입니다. 보증금과 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 전입·사업자등록 대조. 전입일 미상인 서원구 보건소, (주)글로벌금융판매, 한국외식업청주시흥덕구지부, 한국외식업청주시서원구지부는 대항력 판정이 닫히지 않았습니다.
- 배당요구 확인. 박기덕, 신형식, 한상현은 2025.06.11 배당요구가 확인됩니다. 나머지 점유자의 배당요구 여부도 원본 대조가 필요합니다.
- 관계인 여부 확인. 김태윤은 등기부상 채무자와 같은 이름으로 표시되어 독립 임차인인지, 관계인인지 확인해야 합니다.
- 목록·경계 확인. 목록8,9번 경계벽 제거 이용 상태가 표시되어 호실별 경계, 점유 범위, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘닫히지 않은 권리’가 더 크다
이 물건은 감정가 228,000,000원에서 최저가 54,742,000원까지 내려왔습니다. 표면상 가격만 보면 매우 낮아 보입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 전입자가 다수이고, 보증금 미상 점유자가 많습니다. 매수인 인수액이 0원으로 확정되지 않았기 때문에, 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 점유자별 대항력·보증금·배당요구 확인 후의 실질취득가입니다. 권리와 점유가 정리되기 전까지 결론은 보류, 등급은 낮게 보는 것이 맞습니다.