4회 유찰로 싸졌지만, 권리 리스크가 가격보다 크다 — 청주 영화빌딩 401호

청주지방법원 2025타경51128. 청주시 서원구 사창동 영화빌딩 4층 401호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 1.8억원, 현재 최저가는 4,321만원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 매우 저렴해 보이지만, 등기와 점유관계를 보면 단순 저가 매수형 물건이 아닙니다.

말소기준권리는 2024년 6월 21일 설정된 서초제일새마을금고 근저당권입니다. 그러나 그 이전에 설정된 전세권과 대항력 임차인이 존재합니다. 따라서 낙찰자는 소멸하는 후순위 권리만 보는 것이 아니라, 남을 수 있는 권리와 인수 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리가 핵심

말소기준권리 이후 설정된 서초제일새마을금고 근저당권, 김미영 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 2008년 설정된 전세권과 그 이전부터 존재하는 일부 점유자는 별도 검토가 필요합니다.

② 임차·점유 관계

③ 예상배당표 (매각가 43,218,000원 가정)

최저매각가 기준으로 선순위 권리 일부만 배당되고 후순위 채권은 대부분 미배당 예상입니다. 임차인의 실제 보증금·우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.

④ 입찰 판단

• 인수 가능성 확인. 김은란·원정숙 등 전입일이 말소기준권리 이전인 점유자는 대항력 있음으로 분류됩니다.
• 보증금 확인 필수. 미상 보증금이 남아 있어 낙찰 전 매각물건명세서와 관련 자료 확인이 필요합니다.
• 선순위 전세권. 2008년 설정된 재단법인오송바이오진흥재단 전세권은 말소기준 이전 권리입니다.
• 명도 부담. 다수 점유자가 존재해 실제 인도 과정이 복잡할 수 있습니다.
• 가격 판단. 최저가만 보고 응찰하기보다 인수 가능 비용을 합산해 판단해야 합니다.

맺으며 — “싼 가격보다 남는 권리가 중요하다”

이 물건은 4회 유찰로 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰 이후 실제 부담입니다. 말소기준 이전 전세권과 대항력 있는 점유자가 존재하고, 일부 보증금은 확인되지 않았습니다.

따라서 이 사건은 가격 매력보다 권리 확인이 우선인 물건입니다. 인수 가능한 금액을 확인하지 않은 상태에서 낮은 최저가만 보고 접근하는 것은 위험합니다.