청주지방법원 2025타경51128. 청주시 서원구 사창동 영화빌딩 4층 403호입니다. 용도 표시는 대지, 토지이용상황은 주상기타로 확인됩니다. 감정가 142,000,000원짜리 물건이 4회 유찰되어 최저가가 34,094,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 “깨끗한 저가 물건”이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입자들이 다수 있고, 보증금이 확인되지 않는 점유자가 많아 낙찰 후 인수금액을 지금 숫자로 고정할 수 없습니다.
특히 현황상 신고된 점유·임차인은 17명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 제외할 항목은 보이지 않으므로, 신고 기준 실제 점유·임차인은 17명으로 봐야 합니다. 이 중 김태윤·김태우 2명은 전입이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리되지만, 나머지는 대항력 있음 또는 대항력 가능·미상 영역입니다. 최저가 3,409만 원만 보고 들어가면 안 되는 이유가 바로 여기 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 403호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 토지이용상황 주상기타 |
| 소유자 | 김세형 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 34,094,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서초제일새마을금고 / 2,182,180,730원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 메모 | 토지면적 995.8㎡ · 공시지가 934,500원/㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 문제
말소기준은 2024.06.21 서초제일새마을금고 근저당권입니다. 그 이후의 김미영 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기상 권리보다 점유자 전입일입니다. 김용수(2012.06.21), 박기덕(2014.03.10), 한상현(2014.03.10), 신형식(2014.03.19), (주)에스엠크리트탈(2014.05.08), 김은란(2019.12.12), 원정숙(2021.07.02), (주)영화산업(2021.10.20), 라인파트너스 계열 신고(2023.04.24), 김기원(2023.08.08)은 모두 말소기준보다 앞선 전입으로 표시되어 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유 신고 17명
대항력 없음으로 명확히 보이는 신고는 2명입니다. 반대로 대항력 있음으로 표시되는 신고가 11명, 전입일을 알 수 없어 대항력 판정이 어려운 신고가 4명입니다. 확정일자와 보증금이 비어 있는 신고가 많아 우선변제 가능성도 숫자로 정리되지 않습니다.
| 성명 | 점유범위 | 전입·신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 전체 | 2024.08.19 | 1,500 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태우 | 3번 ~ 5번 목록 전체 | 2024.11.11 | 3,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은란 | - | 2019.12.12 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원정숙 | - | 2021.07.02 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서원구 보건소 | 6번, 7번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용수 | - | 2012.06.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| (쥬)라인파트너스 | 전체 | 2023.04.24 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)글로벌금융판매 | 전체 | 미상 | 1,000 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)에스엠크리트탈 | - | 2014.05.08 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국외식업청주시흥덕구지부 | 11번 ~ 13번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기덕 | 전체 | 2014.03.10 · 배당요구 2025.06.11 | 미상 | 있음 | 배당요구 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 신형식 | 전체 | 2014.03.19 · 배당요구 2025.06.11 | 미상 | 있음 | 배당요구 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 한상현 | 전체 | 2014.03.10 · 배당요구 2025.06.11 | 미상 | 있음 | 배당요구 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| (주)라인파트너스 | - | 2023.04.24 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국외식업청주시서원구지부 | 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)영화산업 | 사무실1칸 | 2021.10.20 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기원 | - | 2023.08.08 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 34,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,013,692원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남이농업협동조합 | 1,400,000,000원 | 33,080,308원 |
| 을구 2번 전세권 · 재단법인오송바이오진흥재단 | 540,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사푸른상호저축은행 | 1,950,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사아주저축은행 | 2,210,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 서부신용협동조합 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 700,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 서초제일새마을금고 | 2,580,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김미영 | 1,511,035,259원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 12,451,035,259원, 채권자 예상배당은 33,080,308원, 미배당은 12,417,954,951원입니다. 배당표상 산정된 매수인 인수액은 0원이지만, 대항력 점유자의 보증금 미상 리스크는 별도로 남습니다.
④ 입지·용도 메모 (공부·토지 정보 기준)
- 용도. 사건상 용도 표시는 대지이며, 토지이용상황은 주상기타입니다. 영화빌딩 4층 403호로 표시된 집합건물입니다.
- 토지. 토지면적 995.8㎡, 지목 대, 공시지가 934,500원/㎡입니다.
- 지역. 제2종일반주거지역, 도시지역, 가축사육제한구역에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 형상·접면. 평지·정방형·중로한면으로 표시됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 점유자 원본 확인. 대항력 있음 11명, 대항력 가능·미상 4명의 보증금·계약서·점유 범위·사업자등록 또는 전입 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가 34,094,000원에 보증금 미상분을 더해야 합니다. 미상분 확인 전에는 응찰가 상한을 세울 수 없습니다.
- 배당요구자 확인. 박기덕·신형식·한상현은 2025.06.11 배당요구가 있으나 확정일자가 미상입니다. 우선변제 가능성은 추가 확인 대상입니다.
- 관계인 점유 확인. 김태윤은 등기부상 채무자와 이름이 같고, 현황상 임차인으로도 표시됩니다. 가장임차인 또는 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 2026.07.02 매각기일 진행 여부를 법원 문건으로 확인해야 합니다.
- 명도 난도. 신고된 점유자가 17명입니다. 낙찰 후 단일 주거 명도보다 복잡한 다중 점유·상가형 명도 가능성을 전제로 접근해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”보다 “보증금 미상”이 더 크다
이 물건은 숫자만 보면 혹합니다. 감정가 142,000,000원짜리가 34,094,000원까지 내려왔고, 4회 유찰이라는 문구도 강하게 보입니다. 그러나 경매에서 싼 가격은 인수할 것이 없을 때만 의미가 있습니다. 이 사건은 대항력 점유자 11명, 대항력 가능·미상 4명, 보증금 미상 다수, 기각결정정본 발송 기록까지 겹쳐 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리·점유 확인 전 입찰 보류. 최저가가 아니라 실질취득가를 계산할 수 있을 때 비로소 가격 판단이 가능합니다.