청주지방법원 2025타경51128. 청주시 서원구 사창동 영화빌딩 4층 404호입니다. 감정가는 193,000,000원인데 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,339,000원입니다. 표면상 할인폭은 큽니다. 그러나 배당표상 매각대금은 집행비용과 선순위 배당 일부로 전부 소진되고, 신청채권자 서초제일새마을금고의 청구액 2,182,180,730원은 현재 회차에서 배당되지 않습니다. 더 큰 문제는 점유입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수라, 낙찰가만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
이 사건은 권리 자체가 단순한 물건이 아닙니다. 등기에는 다수의 근저당·전세권·가압류 흐름이 있고, 조사상 점유자도 많습니다. 특히 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력을 단정할 수 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고도 단정할 수 없습니다. 따라서 입찰 판단의 기준은 “최저가가 낮다”가 아니라 실질취득금액을 확정할 수 있는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 404호 |
| 물건 표시 | 대지 · 영화빌딩 제4층 제404호 · 지목 대 · 토지이용상황 주상기타 |
| 소유자 | 김세형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 46,339,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서초제일새마을금고 / 2,182,180,730원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지정보 | 제2종일반주거지역 · 토지면적 995.8㎡ · 공시지가 934,500원/㎡ · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 낮은 최저가보다 복잡한 선순위·점유가 핵심
등기상 이 사건 경매개시결정은 2025.04.15이고, 경매 신청권리는 2024.06.21 서초제일새마을금고 근저당입니다. 그 뒤의 김미영 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당표는 앞선 담보채권부터 매각대금을 흡수하는 형태로 작성되어 있어, 현재 회차 매각가 46,339,000원으로는 선순위 채권 일부도 충족하지 못합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유 신고 18건, 보증기관 승계 중복 없음
조사상 확인되는 임차·점유 신고는 18건입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 합산할 항목은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많아 우선변제 가능성 및 인수 위험은 원본 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
| 성명·명칭 | 점유범위 | 전입·기재일 | 보증금 기재액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 전체 | 2024.08.19 | 1,500 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김태우 | 3번 ~ 5번 목록 전체 | 2024.11.11 | 3,000 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김은란 | 확인 필요 | 2019.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 원정숙 | 확인 필요 | 2021.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 서원구 보건소 | 6번, 7번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 확인 필요 | 없음 |
| 김용수 | 확인 필요 | 2012.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
| (쥬)라인파트너스 | 전체 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)글로벌금융판매 | 전체 | 미상 | 1,000 | 판정불가 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)에스엠크리트탈 | 확인 필요 | 2014.05.08 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 한국외식업청주시흥덕구지부 | 11번 ~ 13번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 확인 필요 | 없음 |
| 박기덕 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 · 확정일자 확인 필요 | 없음 |
| 신형식 | 전체 | 2014.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 · 확정일자 확인 필요 | 없음 |
| 한상현 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 · 확정일자 확인 필요 | 없음 |
| (주)라인파트너스 | 확인 필요 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 한국외식업청주시서원구지부 | 전체 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)영화산업 | 사무실1칸 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 김기원 | 확인 필요 | 2023.08.08 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 46,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,234,102원 |
| 을구 1번 근저당 · 남이농업협동조합 | 1,400,000,000원 | 45,104,898원 |
| 을구 2번 전세권 · 재단법인오송바이오진흥재단 | 540,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사푸른상호저축은행 | 1,950,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사아주저축은행 | 2,210,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 서부신용협동조합 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 대구축산업협동조합 | 700,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 서초제일새마을금고 | 2,580,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김미영 | 1,511,035,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 12,451,035,259원 중 45,104,898원만 배당되고, 미배당은 12,405,930,361원입니다. 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지정보 기준)
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 도시지역에 포함됩니다.
- 토지형상. 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 평지·정방형입니다.
- 도로조건. 중로한면이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 934,500원/㎡, 토지면적은 995.8㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진행상태 확인. 2026.05.20, 2026.05.29, 2026.06.17에 기각결정정본 발송 이력이 있습니다. 매각기일 2026.07.02의 실제 진행 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 점유자별 원본 확인. 임차·점유 신고 18건 중 보증금 미상·전입일 미상 항목이 많습니다. 대항력 가능·미상 점유자는 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
- 배당요구자 확인. 박기덕·신형식·한상현은 2025.06.11 배당요구가 있으나, 보증금과 확정일자는 별도 확인이 필요합니다.
- 김태윤 관계 확인. 김태윤은 보증금 기재액 1,500의 점유 신고자이면서 서초제일새마을금고 근저당의 채무자로도 기재되어 있습니다. 관계인·가장임차인 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득 상한. 확정 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 미상 보증금이 확인되지 않으면 안전한 응찰가 상한을 산정할 수 없습니다.
- 공동담보·선순위 채권. 다수 근저당과 공동담보 표시가 있으므로 404호 단독 부담인지, 공동담보 목록상 다른 호수와 연결된 총채권인지 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “확정 가능하냐”가 먼저
이 물건은 감정가 193,000,000원에서 최저가 46,339,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 현재 회차 배당은 매각대금 대부분이 선순위 일부 배당으로 소진되고, 미배당은 12,405,930,361원에 이릅니다. 여기에 임차·점유 신고 18건, 보증금 미상 점유자, 전입일 미상 점유자, 기각결정정본 발송 이력까지 겹칩니다.
따라서 결론은 명확합니다. 이 사건은 최저가가 낮다고 접근할 물건이 아닙니다. 보증금·확정일자·점유관계·진행상태가 확정되기 전까지 실질취득금액을 계산할 수 없습니다. 권리와 점유가 정리되지 않으면, 4,633만원이라는 가격은 장점이 아니라 미확정 리스크의 표시로 봐야 합니다.