대전지방법원 2025타경3289. 세종특별자치시 장군면 봉안리 269 일원의 물건으로, 감정평가상 현재 자동차관련시설로 이용 중입니다. 등기상 공유자는 김경희·이향자·최성열·한정화 각 4분의 1이고, 2015.10.08. 설정된 서부농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 780,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.04.23. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
현재 최저매각가는 715,619,000원으로 감정가 2,086,356,250원의 약 34.3%입니다. 하지만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 대비 하락폭만으로 시장가격 대비 저평가라고 단정해서는 안 됩니다. 특히 토지·시설 성격의 물건은 입지, 용도지역, 현황 이용상태, 지적경계와 실제 사용가능성이 가격에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3289 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 봉안리 269 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 자동차관련시설로 이용 중 |
| 토지 | 940.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김경희, 이향자, 최성열, 한정화 · 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,086,356,250원 / 715,619,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 651,224,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
말소기준권리는 2015.10.08. 서부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원, 채무자는 최성열입니다. 이후 2025.04.23. 서부농업협동조합이 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신상환 | 2022.09.22 | 2025.07.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
신상환의 전입신고일은 2022.09.22.로 말소기준권리인 2015.10.08.보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.07.08. 접수됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격·배당 — 3회 유찰, 감정가의 약 34%
현재 회차 최저매각가는 715,619,000원입니다. 감정가 2,086,356,250원 대비 약 34.3%까지 내려온 상태입니다. 그러나 감정가 대비 비율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 현재 가격이 시장가보다 낮은지 여부는 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 715,619,000원 | 706,062,810원 | 73,937,190원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 500,933,299원 | 493,523,966원 | 286,476,034원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 350,653,309원 | 344,944,163원 | 435,055,837원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 715,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,556,190원 |
| 1. 근저당 · 서부농업협동조합 | 780,000,000원 | 706,062,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 9,556,190원을 제외한 706,062,810원이 서부농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 대비 73,937,190원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 매각조건 — 일괄매각·수목·지분매각
- 일괄매각. 매각물건은 일괄매각 조건입니다.
- 제시외 수목. 제시외 수목을 포함해 매각합니다.
- 지분매각. 목록 5·6·7은 지분매각이며, 공유자 우선매수권은 없습니다.
- 공동담보. 서부농업협동조합 근저당은 봉안리 269, 269-21, 269-20 토지를 공동담보로 합니다.
⑥ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세종특별자치시 장군면 봉안리 ‘대교2리 마을회관’ 남동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·단독주택·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 편의성을 포함한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 자동차관련시설로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층, 외벽 판넬 마감 및 샷시창호이며 기본적인 급배수·위생설비가 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역·성장관리계획구역·중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 면적 940.0㎡, 지목 ‘대’, 상업용, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 1,068,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 현황 일부가 법면 상태입니다.
- 지적경계. 정확한 지적경계는 재확인이 필요합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정가 34.3%를 시세 할인율로 보지 말 것. 실거래 비교자료가 없으므로 시장가 검증 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 지적경계 확인. 일부 법면 상태와 정확한 지적경계 재확인 필요가 명시돼 있으므로 현장·지적도 대조가 중요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 수목 및 목록 5·6·7 지분매각 범위를 매각목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 신상환은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
- 용도지역과 현황 이용 검토. 계획관리지역·보전관리지역과 자동차관련시설 이용 상태가 실제 활용계획에 맞는지 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 현장 확인’이 핵심
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2015년 서부농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 신상환의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 현재 가격을 평가하는 문제는 별개입니다. 최저가 715,619,000원은 감정가의 약 34.3%지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없기 때문에 이 비율만 보고 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 3회 유찰, 일부 법면 상태, 지적경계 재확인, 일괄매각·제시외 수목·일부 지분매각 조건까지 겹칩니다. 권리는 소멸형이지만, 입찰 판단은 현장과 시장가격 검증이 먼저인 물건입니다.
