한 줄 평 말소기준 근저당 이후 권리는 모두 매각으로 정리되고 인수금액 0원인 물건입니다. 다만 주택이 아닌 대지 + 토지이며 현황 이용은 자동차관련시설입니다. 신상환 점유자는 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 현장 확인은 필요합니다.
감정가
2,086,356,250원
토지·건물 감정
최저가
1,460,449,000원
감정가 70% · 1회 유찰
실질취득
1,460,449,000원
인수 0원
핵심지표
임차 확인
대항력 없음·보증금 미상
대전지방법원 2025타경3289. 세종특별자치시 장군면 봉안리 269 외 2필지에 위치한 대지 및 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 김경희, 이향자, 최성열, 한정화 4인 공유이며, 2015년 설정된 서부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 부담할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3289 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 봉안리 269 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 현황 자동차관련시설 이용 |
| 소유자 | 김경희, 이향자, 최성열, 한정화 (각 지분 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 2,086,356,250원 / 1,460,449,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 서부농업협동조합 / 651,224,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
말소기준권리는 2015.10.08 설정된 서부농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 2025.04.23 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 별도의 압류·가압류 등 후순위 부담은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신상환 | 2022.09.22 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리(2015.10.08) 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 상태로 매각물건명세서 보완 필요 사항이 있어 실제 점유 관계와 임대차 조건은 별도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,460,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 17,004,490원 |
| 근저당권 · 서부농업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 663,444,510원 |
매각대금 배분
회차별 미배당 변화
유찰 진행 시 근저당 부족 가능성이 발생합니다.
✅ 권리 관점 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인의 대항력도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 확인 포인트 주택이 아닌 자동차관련시설 이용 토지입니다. 건축·영업·토지이용 조건과 점유자의 실제 사용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 세종특별자치시 장군면 봉안리, 대교2리 마을회관 남동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됩니다.
- 토지. 계획관리지역 및 일부 보전관리지역 접함, 토지면적 940㎡입니다.
- 이용성. 현황 자동차관련시설 이용 중으로 향후 활용 가능성은 관련 인허가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차 관계 확인. 신상환 점유자의 보증금·사용 형태를 확인하세요.
- 시설 활용성 검토. 자동차관련시설 유지 가능 여부와 인허가 사항을 확인해야 합니다.
- 공유물건 확인. 4인 공유 지분 물건으로 매각 범위를 정확히 확인하세요.
- 현황 조사. 지적경계와 실제 이용 상태 차이를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 활용성이 승부처”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 정리되고 인수금액도 없습니다. 하지만 대지·토지 물건은 주거용처럼 가격만 비교하기보다 현황 이용인 자동차관련시설의 지속 가능성, 점유 관계, 토지 활용 가능성을 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 최종 판단은 활용성 확인 이후입니다.