대전지방법원 2025타경3470. 사건상 용도 표기는 대지이며, 해당 호실은 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현황은 음식점(상호: 교반)으로 이용 중입니다. 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트구조 건물의 1층 115호이고, 사용승인은 2018.01.16.입니다. 소유자는 임대환·전지영으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2018.02.14. 설정된 주식회사전북은행 근저당 채권최고액 324,000,000원이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기상 권리보다 점유관계입니다. 김성갑의 전입은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 별도의 ‘점포’ 항목은 전입일 자체가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3470 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1772 럭키프라자2 1층 115호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 도안동로11번길 33 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 음식점(상호: 교반) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상5층 · 1층 115호 · 사용승인 2018.01.16. |
| 소유자 | 임대환 2분의 1 · 전지영 2분의 1 |
| 소유권이전 | 2018.02.14. · 2017.12.16. 매매 · 거래가액 424,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 185,220,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 271,302,163원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준은 2018.02.14. 접수된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 324,000,000원이고 채무자는 임대환입니다. 2025.05.02. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 한 명은 명확, 한 항목은 미상
확인된 실명 임차인 김성갑은 115호에 대해 보증금 10,000,000원, 월차임 924,000원으로 기재되어 있고 2025.05.12. 전입 및 배당요구를 했습니다. 전입일이 2018.02.14. 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
그러나 별도로 ‘점포’라는 명칭의 점유 항목이 있고 보증금 10,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 항목은 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
| 임차·점유 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성갑 | 115호 | 2025.05.12. | 10,000,000원 | 924,000원 | 2025.05.12. 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | — | 미상 | 10,000,000원 | — | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 540,000,000원이고 현재 최저매각가는 185,220,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없으므로 이를 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 185,220,000원 | 181,826,920원 | 142,173,080원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 129,653,999원 | 127,038,843원 | 196,961,157원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 90,757,799원 | 88,724,159원 | 235,275,841원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 185,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,393,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 324,000,000원 | 181,826,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 185,220,000원을 가정한 계산입니다. 전북은행 근저당에는 142,173,080원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점포 미상 점유의 권리관계가 달라지면 실제 배당·인수 판단도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 ‘가수원네거리’ 북서측 인근이며, 주변은 상업용빌딩·주상용건물·대규모 아파트단지 등으로 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 버스승강장과의 거리를 감안한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이고 현재 음식점 ‘교반’으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하1층·지상5층 건물 내 1층 115호이며 공동 위생·급배수·전기·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 1,454.5㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 중로, 서측으로 보행자도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역이며 소로1류·중로1류·중로3류와 접합니다.
- 공시지가. 2,613,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰 상태입니다. 감정가 할인율은 크지만 실거래 시세 자료가 없으므로 환금성과 적정가격은 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 보증금 10,000,000원의 ‘점포’ 항목은 전입일이 미상입니다. 대항력 여부를 확정하기 전 입찰가를 결정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 김성갑 권리. 김성갑의 전입일 2025.05.12.은 말소기준 2018.02.14. 이후이므로 대항력은 없습니다.
- 현황 영업 확인. 현재 음식점 ‘교반’으로 이용 중이므로 실제 영업주·점유주체·계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 185,220,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인만으로 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산입니다.
- 다음 회차 시나리오. 4회 유찰 시 매각가 129,653,999원, 5회 유찰 시 90,757,799원으로 제시돼 있으며 근저당 미배당은 각각 196,961,157원, 235,275,841원으로 늘어납니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유 확인이 먼저”
이 사건의 등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 2018.02.14. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 김성갑의 2025.05.12. 전입은 후순위라 대항력이 없습니다. 하지만 보증금 10,000,000원이 적힌 별도 ‘점포’ 항목은 전입일이 확인되지 않습니다. 그래서 현재 배당계산에 인수액 0원이 찍혀 있다는 사실만으로 완전한 무인수 물건이라고 단정하기 어렵습니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 3회 유찰로 185,220,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 말소기준은 명확하지만 점유는 미완성, 가격은 시세 검증 필요. 이 물건은 최저가 숫자보다 먼저 전입일 미상 점유의 실체를 확인해야 하는 사건입니다.
