7,954,000원
청주지방법원 2025타경51140. 청주시 서원구 분평동 청주분평주공5단지 502동 5층 501호 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 138,000,000원짜리 물건이 8회 유찰돼 최저가가 7,954,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 김지혜의 대항력 있는 155,000,000원 임차보증금입니다. 김지혜는 2022.03.21 임대차계약·전입·점유개시·확정일자를 갖췄고, 2024.03.26 임차권등기와 배당요구도 했습니다. 반면 현재 등기상 말소기준 역할을 하는 강제경매개시결정은 2025.04.16이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.
현재 최저가 7,954,000원을 전액 매각대금으로 놓은 예상배당에서는 집행비용 543,172원을 먼저 제외하고 김지혜에게 7,410,828원만 배당됩니다. 보증금의 나머지 147,589,172원은 매수인 인수입니다. 결국 매수인이 부담하는 경제적 총액은 155,543,172원입니다. 낙찰가를 더 낮춘다고 이 총액이 같이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다. 9회 유찰 시에는 5,567,800원 + 149,932,420원 = 155,500,220원, 10회 유찰 시에는 3,897,459원 + 151,572,695원 = 155,470,154원으로, 실질취득이 임차보증금 155,000,000원 부근에 계속 고정되는 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 1360 청주분평주공5단지 502동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지하1층/지상15층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사레이나 (2022.05.30 소유권이전 · 거래가액 172,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 7,954,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,354,606원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임차인 | 김지혜 1명 · 보증금 155,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
1998년·2000년 한국주택은행 근저당과 2004년 김홍득 전세권, 2014년 국민은행 근저당은 모두 경매 전 이미 말소됐습니다. 중요한 시점은 2022.03.21입니다. 김지혜가 이날 임대차계약·전입신고·점유개시·확정일자를 모두 갖췄고, 2024.03.26에는 보증금 155,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그 뒤인 2025.04.16에 주택도시보증공사 신청으로 등기됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 2022.03.21 / 2022.03.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 2024.03.26 | 해당 없음 |
김지혜는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 155,000,000원은 그대로 한 건으로 보며 별도의 보증기관 보증금과 합산할 금액은 없습니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있지만, 우선변제는 매각대금 범위에서만 작동합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
분평주공5단지아파트는 1,350세대, 1998.02.13 준공 단지입니다. 비교 가능한 동일면적 59.71㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 132,041,666원이고, 최신 거래는 2026.08의 118,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.71㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 5 | 116,000,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 9 | 129,000,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.71㎡ | 13 | 137,000,000원 |
| 2026.07 | 59.71㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.71㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 59.71㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 59.71㎡ | 12 | 146,500,000원 |
| 2026.03 | 59.71㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 평균 | 59.71㎡ | 12건 | 132,041,666원 |
실거래 범위는 116,000,000원~148,000,000원이고 최근 12개월 평균은 132,041,666원입니다. 감정가 138,000,000원 자체도 평균보다 5,958,334원 높습니다. 더 중요한 것은 경매 최저가가 아니라 인수액까지 합친 실질취득 155,543,172원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 23,501,506원, 약 17.8% 높고, 최신 거래 118,000,000원보다 37,543,172원, 약 31.8% 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 543,172원 |
| 1. 임차인 김지혜 보증금 | 155,000,000원 | 7,410,828원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 162,354,606원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 김지혜 보증금 미배당액은 147,589,172원이며 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 162,354,606원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차가 더 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 7,954,000원 | 147,589,172원 | 155,543,172원 |
| 9회 유찰 시 | 5,567,800원 | 149,932,420원 | 155,500,220원 |
| 10회 유찰 시 | 3,897,459원 | 151,572,695원 | 155,470,154원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 원평초등학교 남측 인근. 주위에 아파트·주택·근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 피.씨조 평스라브지붕 지하1층/지상15층 건물의 5층 501호. 난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·특화경관지구(무심천지구)·지구단위계획구역(분평택지개발지구)이며 공시지가는 1,060,000원/㎡입니다.
- 확인사항. 침수위험지구(미평지구), 원평중학교·청주하이텍고등학교 관련 교육환경 보호구역이 표시돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래·경매. 단지는 1,350세대이고 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 한편 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.9회이며 본건은 현재 8회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 판단 가격은 7,954,000원이 아니라 최저가와 인수액을 합친 155,543,172원입니다.
- 임차보증금 부족분 재확인. 김지혜 보증금 155,000,000원, 예상배당 7,410,828원, 매수인 인수 147,589,172원의 연결관계를 원본 배당순위와 함께 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착각 금지. 9회·10회 유찰 시에도 실질취득은 각각 155,500,220원·155,470,154원으로 약 1.55억원대입니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 132,041,666원, 최신 거래 118,000,000원, 거래 범위 116,000,000원~148,000,000원과 실질취득을 비교해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 인수액과 배당결과를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 입지 리스크 확인. 토지이용계획상 침수위험지구(미평지구) 저촉 내용을 현장·관련 자료와 함께 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “795만원에 사는 아파트”가 아니다
이 물건을 최저매각가만 보면 감정가 138,000,000원의 약 6%인 7,954,000원까지 떨어진 초저가 아파트처럼 보입니다. 그러나 김지혜의 대항력 있는 보증금 155,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 현재 배당으로 회수되지 않는 147,589,172원이 매수인에게 남습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 155,543,172원입니다.
이 금액은 최근 12개월 동일면적 평균 132,041,666원보다 약 17.8% 높고, 최신 거래 118,000,000원보다 약 31.8% 높습니다. 9회·10회까지 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총부담은 계속 155,000,000원대에 머뭅니다. 8회 유찰은 가격 메리트가 커졌다는 신호가 아니라, 이 물건에서 최저가와 실제 취득비용이 전혀 다른 숫자라는 점을 보여줍니다. 권리관계는 명확하지만 가격 구조가 불리해 종합적으로 D 등급으로 판단합니다.
