대전지방법원 2025타경3544. 대전 대덕구 송촌동 ‘보령아파트’ 가동(현황표시 1동) 5층 502호, 전용 61.63㎡ 아파트입니다. 소유자는 정용환으로 2014년 9월 2일 매매를 원인으로 2014년 9월 3일 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 90,000,000원입니다. 현재 등기상 근저당권은 남아 있지 않고, 2024년 엔에이치농협캐피탈과 전북은행 가압류가 순차로 설정된 뒤 2025년 전북은행이 강제경매를 개시한 구조입니다.
겉으로는 감정가 128,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 21,512,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 107,500,000원의 20.0%에 불과합니다. 그러나 이 할인율은 낙찰대금만 놓고 본 숫자입니다. 임차인 손삼순의 전입일이 2022년 3월 21일로 말소기준 가압류 2024년 2월 22일보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득가는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3544 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 송촌동 219-3 보령아파트 제가동 제5층 제502호 · 도로명 대전광역시 대덕구 동춘당로23번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 61.63㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 · 사용승인 1988.12.14 |
| 소유자 | 정용환 (2014.09.02 매매 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 21,512,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 20,321,185원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2022년 전입 임차인
말소기준권리는 2024년 2월 22일 접수된 엔에이치농협캐피탈 주식회사 가압류 84,547,266원입니다. 이후 전북은행 가압류 49,232,640원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 손삼순의 전입일은 2022.03.21로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손삼순 | 502호 | 2022.03.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 손삼순은 2025년 6월 27일 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 범위와 예상 배당액은 산출할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 취지가 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 ‘실질취득가’로 봐야 한다
보령아파트 동일 전용면적 61.63㎡의 최근 거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 112,875,000원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 107,500,000원, 최신 거래는 2026년 7월 110,000,000원이며 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 -7.0%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 61.63㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 61.63㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 61.63㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 61.63㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 61.63㎡ | 5 | 127,000,000원 |
| 2024.05 | 61.63㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2023.11 | 61.63㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2023.08 | 61.63㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2023.03 | 61.63㎡ | 2 | 112,500,000원 |
| 2022.05 | 61.63㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2021.12 | 61.63㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 61.63㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 107,500,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 20.0%이고 전체 평균의 19.1%입니다. 그러나 이 수치를 근거로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 비교 기준은 최저가 21,512,000원이 아니라 최종 실질취득액이어야 하기 때문입니다. 보증금 확인 후 실질취득액이 최근 12개월 평균 107,500,000원이나 최신 거래 110,000,000원을 넘는다면 ‘저가 낙찰’이라는 해석은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 787,216원 |
| 1. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 84,547,266원 | 20,724,784원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 49,232,640원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사전북은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 현재 최저매각가 21,512,000원을 가정한 채권 배분입니다. 채권 총액 133,779,906원 중 20,724,784원이 배당되고 113,055,122원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 손삼순의 보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않아 임차보증금 배당 및 매수인 최종 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 21,512,000원 | 20,724,784원 | 113,055,122원 |
| 6회 유찰 시 | 15,058,399원 | 14,387,348원 | 119,392,558원 |
| 7회 유찰 시 | 10,540,879원 | 9,951,143원 | 123,828,763원 |
회차가 더 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당은 감소하고 미배당은 확대됩니다. 임차보증금까지 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락만큼 실질취득 부담이 같은 폭으로 줄지 않을 수 있다는 점을 반드시 별도로 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송촌고등학교 남서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·단독 및 다세대주택·관공서·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 1988.12.14입니다. 보령아파트 총 세대수는 99세대입니다.
- 도로·토지. 사다리형 아파트 부지로 남동측 약 8m, 남서측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 919,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 존재하지만 99세대 규모, 1988년 사용승인, 최근 거래가격 -7.0% 하락 추세와 5회 유찰을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 손삼순의 실제 보증금과 임대차계약 내용을 확인하지 못하면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 범위가 확정되지 않았습니다. 배당요구일은 2025.06.27입니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 최저가 21,512,000원이 아니라 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액을 최근 12개월 평균 107,500,000원과 최신 거래 110,000,000원에 비교해야 합니다.
- 하락장 반영. 최근 12개월 평균이 과거 거래보다 -7.0% 낮아졌습니다. 전체 평균 112,875,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 반복 유찰 자체를 할인 기회로만 해석하지 말고 임차인·물건 상태·수요를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,151만원짜리 아파트”로 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 128,000,000원에서 21,512,000원까지 떨어진 최저가입니다. 하지만 실제 임차인 손삼순의 전입이 말소기준보다 앞서 있고 보증금이 확인되지 않았으며, 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 취지가 있습니다. 따라서 지금 단계에서는 실질취득가 자체가 미확정입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 107,500,000원, 최신 거래는 110,000,000원이고 가격 추세는 -7.0%입니다. 보증금 확인 뒤 계산한 실질취득액이 이 수준 이상이라면 최저가가 아무리 낮아도 ‘싸게 산다’고 볼 수 없습니다. 5회 유찰, 1988년 사용승인, 99세대 규모까지 겹치는 만큼 현재 평가는 가격보다 임차보증금 확인이 먼저인 고위험 권리분석형입니다.
