3회 유찰 4,390만원, 그러나 실질취득가는 ‘임차보증금’에 달렸다 — 대전 보령아파트 502호

대전지방법원 2025타경3544. 대전 대덕구 송촌동 보령아파트 가동, 현황표시 1동의 5층 502호입니다. 감정가 128,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 43,904,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 실거래 평균 114,791,666원의 38.2%에 불과합니다. 하지만 권리분석의 기준일인 2024.02.22.보다 앞선 2022.03.21.에 전입한 임차인이 있고, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.

임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가만 시세와 비교해 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 잔액이 발생하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 임차보증금 수준에 고정될 수도 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차보증금이 핵심

현재 등기상 근저당권은 없습니다. 과거 설정됐던 한국주택은행, 대전교원신용협동조합, 하나은행·한국주택금융공사, 농업협동조합중앙회, 국민은행의 근저당권은 모두 후속 말소등기가 확인됩니다. 2011년 지석현 가압류 40,000,000원도 같은 달 해제로 말소됐습니다.

현재 말소기준은 2024.02.22. 접수된 엔에이치농협캐피탈 가압류 84,547,266원입니다. 이후의 전북은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 임차인 손삼순의 전입일이 2022.03.21.로 말소기준보다 약 2년 앞선다는 점입니다. 보증금·확정일자는 미상이며, 2025.06.27. 배당요구를 했습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액 미상

보증금과 확정일자가 없으므로 배당액과 승계액을 확정할 수 없습니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자 등 핵심 조건이 확인되지 않은 상태이므로 입찰자는 대항력과 우선변제권의 성립 범위를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가를 봐야 한다

보령아파트 동일 전용면적 61.63㎡의 최근 실거래 12건입니다. 가격은 90,000,000원에서 133,000,000원까지 분포하고, 평균은 114,791,666원입니다.

현재 최저가는 실거래 최저보다 46,096,000원 낮고, 평균보다 70,887,666원 낮습니다. 그러나 이 차액은 안전마진이 아니라 임차보증금 인수액이 들어갈 수 있는 공간입니다. 보증금 잔액이 얼마인지 확인되지 않는 한 38.2%라는 할인율은 투자 메리트를 뜻하지 않습니다.

④ 배당 재원 (매각가 43,904,000원 가정)

등기부에는 과거 근저당권과 2011년 가압류의 말소 이력이 확인되므로, 과거 권리까지 포함된 배당 계산을 그대로 입찰 판단에 사용해서는 안 됩니다. 실제 배당순위는 매각물건명세서, 배당요구 종기 서류, 임대차계약서 및 최신 등기 원본을 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 보령아파트 제가동은 현황상 1동으로 표시됩니다.
• 입지. 송촌고등학교 남서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·단독 및 다세대주택·관공서·교육시설이 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 최상층인 5층 502호이며, 사용승인일은 1988.12.14.입니다.
• 도로. 남동측 약 8m, 남서측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 919,500원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 99세대, 1988년 사용승인 단지이며 최근 동일면적 거래가는 90,000,000원에서 133,000,000원까지 편차가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 원본. 손삼순의 보증금 원금, 계약기간, 실제 점유, 임대차 당사자를 확인해야 합니다.
• 확정일자와 우선변제. 확정일자 유무와 부여일을 확인해 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 배당요구 서류. 2025.06.27. 접수된 배당요구 내용과 신고 보증금액을 법원 문건에서 확인해야 합니다.
• 실질취득가 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 잔액의 합계로 실거래 90,000,000원~133,000,000원과 비교해야 합니다.
• 과거 권리 제외 확인. 말소된 근저당권과 가압류가 현재 배당계산에 잘못 포함되지 않았는지 최신 등기와 배당표를 대조해야 합니다.
• 최상층 상태. 5층 건물의 5층 물건이므로 내부 상태와 누수·방수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차인이 실제 점유 중이면 보증금 변제와 인도 시점을 연계한 명도 협의가 필요합니다.

맺으며 — “38.2% 할인”은 아직 수익이 아니다

감정가 128,000,000원이 43,904,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 가격은 낙찰가로 끝나지 않습니다. 2022.03.21. 전입한 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있고, 현재는 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다.

미배당 잔액이 46,096,000원이면 실질취득가는 이미 최근 실거래 최저와 같고, 70,887,666원이면 실거래 평균에 도달합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총취득원가가 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 권리 확인 전에는 저가매수 물건이 아니라 총액을 알 수 없는 물건입니다. 임차보증금 원금과 배당순위가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.