대전지방법원 2025타경3609. 대전 중구 태평동 삼부아파트 3동 1층 16호입니다. 감정가 226,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 110,740,000원, 감정가의 49%입니다. 같은 면적대 최근 실거래 평균 210,958,333원과 비교하면 숫자만으로는 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 물건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이고, 현재가에서도 채권 대부분이 회수되지 않는 구조라 단순 저가 매수로만 보면 안 됩니다.
권리의 핵심은 2022.10.20 하나은행 근저당권입니다. 이상익 소유자가 2022.10.20 임의경매로 매각 취득하면서 앞선 가압류·압류·근저당·경매개시결정 등은 같은 날 말소되었습니다. 현재 등기 흐름에서 말소기준은 을구 6번 하나은행 근저당이고, 이후 김병주·우일종합주류상사의 근저당 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없어 매수인이 별도로 떠안을 보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3609 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 태평동 383-1 삼부아파트 3동 1층16호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 92.67㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 1층 |
| 소유자 | 이상익 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 192,507,681원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준 이후는 소멸, 임차인은 없다
임차인 없음. 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있으나, 명시된 임차인 신고나 보증금 인수 내역은 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 입찰 전에는 현황조사·매각물건명세서 원본에서 점유자와 관리비 체납을 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 싸졌지만, 물건의 체질을 봐야 한다
삼부1, 전용 92㎡대 최근 실거래 12건입니다. 표본 평균은 210,958,333원, 최저는 185,000,000원, 최고는 250,000,000원입니다. 현재 최저가 110,740,000원은 이 평균의 52.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 92.67㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 92.67㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 92.45㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2025.02 | 92.45㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2025.01 | 92.45㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2025.01 | 92.45㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 92.45㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 92.45㎡ | 6 | 206,500,000원 |
| 2023.11 | 92.45㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2023.03 | 92.67㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2022.11 | 92.45㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 92.45㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 210,958,333원 |
가격만 보면 유찰 효과는 분명합니다. 그러나 이 아파트는 1978.10.07 사용승인이고, 대상 호수는 1층입니다. 같은 면적 실거래에도 1층 거래가 200,000,000원으로 확인되지만, 단지 통계상 낙찰률은 33.33%, 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 즉 할인은 생겼지만 환금성과 개별 상태 확인이 성패를 가르는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,350,360원 |
| 1. 근저당 · 대전서부새마을금고 | 104,400,000원 | 104,400,000원 |
| 2. 근저당 | 30,000,000원 | 3,989,640원 |
| 3. 가압류 · 조성호 | 58,800,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이일용 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사대전합동상사 | 84,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사하나은행 | 200,200,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 김병주 | 80,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 합자회사우일종합주류상사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권총액 687,400,000원 중 108,389,640원만 배당되고, 미배당은 579,010,360원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 태평동 소재 태평초등학교 북측 인근, 중대규모 공동주택단지와 단독주택, 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 서측 및 동측으로 태평로와 유천로가 통과하고, 남서측 및 북동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층 16호, 사용승인은 1978.10.07입니다. 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,282,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 절대보호구역·상대보호구역·시가지경관지구 등이 표시됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 삼부1은 705세대, 실거래 표본은 있으나 사용연식이 길고 낙찰률 33.33%로 경매 시장에서 소화력이 강한 편이라고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금. 특별매각조건상 최저가의 20%, 즉 현재 회차 기준 22,148,000원이 필요합니다.
- 점유 확인. 임차인 없음으로 계산되지만, 1층 아파트는 실제 점유자·관리비·명도 협의 가능성을 현장 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 평균 210,958,333원과 최저 실거래 185,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·취득비용을 차감해 응찰가를 정해야 합니다.
- 다음 회차. 3회 유찰 시 77,518,000원, 4회 유찰 시 54,262,600원 시나리오가 제시됩니다. 경쟁 강도와 자금 효율을 함께 보세요.
- 노후도. 사용승인 1978.10.07 아파트입니다. 내부 수리비, 공용부 상태, 장기수선 이슈를 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 내역·점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍고, 가격은 숫자보다 현장이 중요하다”
이 물건은 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리분석만 놓고 보면 접근이 어렵지 않습니다. 2회 유찰로 최저가는 실거래 평균의 52.5%까지 내려왔고, 표면상 가격 할인도 충분히 커 보입니다. 하지만 사용승인 1978년, 1층, 특별매각조건 보증금 20%, 단지 경매 낙찰률 33.33%라는 조건을 빼면 판단이 왜곡됩니다. 결론은 권리상 입찰 가능, 현장·수리비·환금성 검증 후 보수적으로 접근입니다.
