6,456,000원
청주지방법원 2025타경51226. 진흥한우리 101동 2층 206호, 전용 84.41㎡ 아파트입니다. 표면상으로는 감정가 160,000,000원이 9회 유찰돼 최저가가 6,456,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아닙니다. 김시덕의 임대차는 2022년 2월 19일 체결됐고, 확정일자는 2022년 3월 17일, 전입·점유는 2022년 4월 29일입니다. 말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2025년 5월 8일로 훨씬 뒤이므로 대항력이 인정된 임차인입니다.
김시덕의 임차보증금은 195,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 6,456,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 516,208원을 제외한 5,939,792원이 임차인에게 우선배당되고, 나머지 189,060,208원은 매수인이 부담하는 구조입니다. 따라서 6,456,000원에 낙찰받는 것이 아니라, 실질적으로는 195,516,208원을 투입하는 셈입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2105 진흥한우리아파트 101동 2층 206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.41㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 15층 건물 내 2층 |
| 단지 | 진흥한우리 · 330세대 · 1995.06.02 준공 |
| 소유자 | 김희옥 (2023.06.16 매매 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 6,456,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,455,444원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 1명이 전부를 바꾼다
현재 권리분석의 중심은 김시덕의 임차권입니다. 과거 설정됐던 근저당권과 전세권 등은 등기부상 이미 말소됐고, 김시덕의 임차권은 2024년 5월 2일 임차보증금 195,000,000원으로 등기됐습니다. 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025년 5월 8일입니다. 등기상 임차권도 말소기준보다 앞서며, 제공된 권리판정에서도 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김시덕 건물전부 · 주거 | 2022.04.29 | 195,000,000원 | 확정 2022.03.17 배당요구 2024.05.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계 189,060,208원 |
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 약 1.95억원으로 고정
이 사건에서 가장 중요한 계산은 최저가 + 인수액입니다. 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 늘어납니다. 즉 최저가만 보면 계속 싸지는 것처럼 보이지만, 매수인의 총부담은 거의 변하지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 9회 유찰 · 4.03% | 6,456,000원 | 189,060,208원 | 195,516,208원 |
| 10회 유찰 · 2.82% | 4,519,200원 | 190,962,146원 | 195,481,346원 |
| 11회 유찰 · 1.98% | 3,163,440원 | 192,293,502원 | 195,456,942원 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 6,456,000원이 아니라 195,516,208원
진흥한우리 동일 면적 84.41㎡의 최근 거래입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 167,666,666원, 최신 거래 163,000,000원을 우선합니다. 최근 구간의 가격 추세는 이전 구간 대비 +9.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.41㎡ | 13 | 163,000,000원 |
| 2026.06 | 84.41㎡ | 1 | 151,000,000원 |
| 2026.03 | 84.41㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 15 | 148,000,000원 |
| 2026.01 | 84.41㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.41㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 84.41㎡ | 14 | 172,000,000원 |
| 2025.09 | 84.41㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 84.41㎡ | 7 | 154,000,000원 |
| 2025.08 | 84.41㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2025.06 | 84.41㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 167,666,666원 |
| 전체 12건 평균 | — | 12건 | 164,000,000원 |
현재 회차 실질취득 195,516,208원은 최근 12개월 평균 167,666,666원의 116.6%, 최신 거래 163,000,000원의 119.9%입니다. 최근 거래 12건의 최고가인 195,000,000원보다도 516,208원 높습니다. 같은 2층 동일 면적은 2025년 12월 160,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 최저가가 감정가의 4.03%라는 사실은 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 516,208원 |
| 1. 임차인 김시덕 보증금 | 195,000,000원 | 5,939,792원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 201,455,444원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 대부분이 임차인 우선배당에 사용되지만, 보증금 195,000,000원 중 189,060,208원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며 청구액 201,455,444원이 미배당으로 남습니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시립도서관 동측 인근에 위치하며, 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재한 아파트 중심 주거지입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 단지 남동측이 간선도로와 접하고 남서측은 왕복 2차선 포장도로와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암1택지개발지구)이며, 공동주택용 주거용지입니다. 공시지가는 964,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 동일 면적 84.41㎡의 최근 거래 12건이 145,000,000원~195,000,000원에 분포하며, 최근 12개월 평균은 167,666,666원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 회차 최저가는 6,456,000원이지만 매수인 인수액 189,060,208원을 더한 실질취득은 195,516,208원입니다.
- 임차권 원본 재확인. 김시덕의 임대차계약일 2022.02.19, 확정일자 2022.03.17, 전입·점유 2022.04.29, 임차권등기 2024.05.02와 배당요구 내역을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 후 미수보증금 확인. 예상배당 5,939,792원과 매수인 인수 189,060,208원은 현재 최저가 가정값입니다. 실제 낙찰가에 따라 배당·인수액이 달라지지만 총부담은 보증금 수준에서 크게 변하지 않는 구조입니다.
- 최근 시세 기준 상한 설정. 최근 12개월 평균 167,666,666원, 최신 거래 163,000,000원과 실질취득 195,516,208원을 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고, 미납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9회 유찰”보다 “1.95억 인수형”이 본질
이 사건은 숫자만 보면 감정가 160,000,000원짜리 아파트가 9회 유찰돼 6,456,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 반영하면 정반대입니다. 김시덕의 195,000,000원 임차보증금이 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 189,060,208원을 매수인이 인수합니다.
그래서 실질취득은 195,516,208원입니다. 최근 12개월 평균 167,666,666원보다 16.6% 높고, 최신 거래 163,000,000원보다 약 19.9% 높으며, 최근 거래 최고가 195,000,000원도 넘습니다. 다음 회차로 유찰돼도 인수액이 늘어 총부담은 약 195,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 높은 실질취득가와 대항력 임차보증금 승계입니다.
