9,223,000원
청주지방법원 2025타경51226. 청주 상당구 용암동 진흥한우리 101동 206호, 전용 84.41㎡ 아파트입니다. 겉으로 보이는 숫자만 보면 감정가 160,000,000원짜리 아파트가 8회 유찰돼 최저매각가가 9,223,000원까지 떨어진 극단적인 할인 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 김시덕의 주택임차권입니다. 임차보증금은 195,000,000원이고, 전입·점유개시는 2022.04.29, 확정일자는 2022.03.17입니다. 이 임차권은 데이터상 말소기준권리인 2025.05.08 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인 인수 대상으로 판정되어 있습니다.
현재 최저가 9,223,000원에서 집행비용 566,014원을 제외하고 임차인에게 8,656,986원이 배당되는 것으로 계산돼, 보증금 중 186,343,014원이 남습니다. 매수인은 9,223,000원을 써서 낙찰받더라도 그 미배당 보증금을 이어받게 되므로 실질취득은 195,566,014원입니다. 보증금이 낙찰가를 훨씬 웃도는 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 떨어질수록 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2105 진흥한우리아파트 101동 2층206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.41㎡ · 15층 건물 내 2층 206호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김희옥 · 2023.06.16 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 9,223,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,455,444원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 임차권
현재 소유자는 김희옥입니다. 그보다 앞선 2022.02.19에 김시덕의 임대차계약이 체결됐고, 2022.04.29 전입신고·점유가 시작됐으며 2024.05.02에는 보증금 195,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 데이터상 이 임차권은 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정됩니다.
말소기준권리는 2025.05.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김시덕의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.05.02에 접수됐고, 등기상 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 분류되어 있습니다. 과거 설정됐던 근저당권·전세권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 인수금액의 출발점
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시덕 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 | 2022.03.17 | 195,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 186,343,014원 |
③ 유찰돼도 총 부담은 거의 줄지 않는다
이 구조에서는 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄고 미배당 인수액이 커집니다. 데이터에 제시된 8회·9회·10회 유찰 시나리오를 그대로 합산하면 실질취득은 모두 195,000,000원대에 머뭅니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 8회 유찰 | 9,223,000원 | 186,343,014원 | 195,566,014원 |
| 9회 유찰 시 | 6,456,100원 | 189,060,110원 | 195,516,210원 |
| 10회 유찰 시 | 4,519,270원 | 190,962,077원 | 195,481,347원 |
④ 시세 비교 — 기준은 922만원이 아니라 약 1.96억
진흥한우리 동일 전용 84.41㎡의 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 164,000,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 167,666,666원, 최신 거래는 2026.08의 163,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 9.6% 높은 흐름이지만, 현재 실질취득 195,566,014원은 이 두 기준보다 모두 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.41㎡ | 13 | 163,000,000원 |
| 2026.06 | 84.41㎡ | 1 | 151,000,000원 |
| 2026.03 | 84.41㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 15 | 148,000,000원 |
| 2026.01 | 84.41㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.41㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 84.41㎡ | 14 | 172,000,000원 |
| 2025.09 | 84.41㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 84.41㎡ | 7 | 154,000,000원 |
| 2025.08 | 84.41㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2025.06 | 84.41㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.41㎡ | 9건 | 167,666,666원 |
현재 실질취득 195,566,014원은 최근 12개월 평균 167,666,666원의 116.6%이며, 최신 거래 163,000,000원과 비교하면 약 120.0% 수준입니다. 감정가 160,000,000원보다 최저가가 크게 내려갔다는 사실은 이 비교에서 가격 가점이 되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 9,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 566,014원 |
| 1. 임차인 김시덕 보증금 | 195,000,000원 | 8,656,986원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 201,455,444원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 566,014원과 임차인 배당 8,656,986원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 186,343,014원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사 청구 201,455,444원은 이 시나리오에서 배당 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시립도서관 동측 인근에 위치하며 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재된 아파트 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 단지. 진흥한우리 · 330세대 · 준공일 1995.06.02 · 동일 평형 84.41㎡ 거래가 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 2층 206호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암1택지개발지구)이며 공시지가 964,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 9,223,000원에 낙찰돼도 임차보증금 미배당 186,343,014원이 남아 실질취득은 195,566,014원입니다.
- 임차권 원본 대조. 김시덕의 임대차계약일 2022.02.19, 확정일자 2022.03.17, 전입·점유개시 2022.04.29, 임차권등기 2024.05.02를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당액 확인. 현재 시나리오의 임차인 예상배당은 8,656,986원, 매수인 인수는 186,343,014원입니다. 실제 배당 결과에 따라 최종 인수액을 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 9회·10회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득은 195,000,000원대에 머무는 구조입니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균은 167,666,666원, 최신 거래는 163,000,000원입니다. 실질취득을 이 기준과 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “922만원 낙찰”이 아니라 “약 1.96억 취득”
이 사건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 160,000,000원이 8회 유찰돼 최저매각가가 9,223,000원까지 내려왔습니다. 하지만 김시덕의 대항력 있는 임차보증금은 195,000,000원이고 현재 미배당 인수액이 186,343,014원입니다. 그래서 현재 실질취득은 195,566,014원입니다.
최근 12개월 동일 평형 평균 167,666,666원과 최신 거래 163,000,000원을 모두 웃돌고, 9회·10회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 약 195,000,000원 수준을 유지합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차보증금 인수 구조입니다.
