청주지방법원 2025타경51226. 청주 상당구 용암동 ‘진흥한우리’ 101동 206호, 전용 84.41㎡ 아파트입니다. 감정가는 160,000,000원인데 7회 유찰되어 최저가는 13,176,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적으로 낮아 보이지만, 이 사건은 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 임차인 김시덕은 임차권등기상 임차보증금 195,000,000원, 전입 2022.04.29, 확정일자 2022.03.17, 배당요구 2024.05.02로 표시되어 있습니다. 보증금이 최저가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰자가 실제로 부담하는 총액은 최저가가 아니라 보증금 수준입니다.
즉 이 물건의 함정은 “최저가 1,317만원”이라는 숫자입니다. 현 회차 매각가를 기준으로 배당되는 임차인 보증금은 12,538,832원뿐이고, 부족분 182,461,168원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어날 뿐, 실질취득 총액은 거의 변하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2105 진흥한우리아파트 101동 2층206호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.41㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 15층 중 2층 |
| 소유자 | 김희옥 (2023.06.16. 거래가 185,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 13,176,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,455,444원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처다
권리 흐름의 핵심은 2024.05.02 주택임차권등기입니다. 김시덕의 주민등록일자는 2022.04.29, 확정일자는 2022.03.17로 표시되어 있고, 매각물건명세서와 등기부 임차권등기가 모두 출처로 잡혀 있습니다. 데이터상 대항력 있음과 우선변제권 행사 가능이 함께 표시됩니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시덕 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.04.29 확정 2022.03.17 배당요구 2024.05.02 | 195,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 중복 합산하지 않고 김시덕 보증금 195,000,000원만 핵심 부담으로 봅니다.
② 회차가 내려가도 총부담은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 유찰로 최저가가 낮아져도 매수인 인수액이 그만큼 늘어납니다. 아래 시나리오가 바로 그 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 | 의미 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(7회 유찰) | 13,176,000원 | 182,461,168원 | 195,637,168원 | 보증금 수준 |
| 8회 유찰 시 | 9,223,200원 | 186,342,818원 | 195,566,018원 | 인수액 증가 |
| 9회 유찰 시 | 6,456,240원 | 189,059,972원 | 195,516,212원 | 총부담 거의 동일 |
집행비용 배당 구조 때문에 낙찰가+인수 합계가 보증금 195,000,000원보다 약간 크게 표시되지만, 투자 판단 기준은 최저가가 아니라 보증금 수준의 실질취득가입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.95억으로 봐야 한다
진흥한우리 동일 면적 84.41㎡의 최근 실거래 12건 평균은 164,166,666원입니다. 최저가는 평균 시세의 8% 수준으로 보이지만, 실제 비교 대상인 보증금 기준 실질취득 195,000,000원은 실거래 평균의 118.8%입니다. 또한 실질취득 1.95억은 최근 실거래 최고가 195,000,000원과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.41㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 15 | 148,000,000원 |
| 2026.01 | 84.41㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.41㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 84.41㎡ | 14 | 172,000,000원 |
| 2025.09 | 84.41㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 84.41㎡ | 7 | 154,000,000원 |
| 2025.08 | 84.41㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2025.06 | 84.41㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 84.41㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2025.03 | 84.41㎡ | 8 | 161,000,000원 |
| 평균 | 84.41㎡ | 12건 | 164,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 13,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 637,168원 | 약 매각가의 4.8% 추정 |
| 1. 임차인 김시덕 보증금 | 195,000,000원 | 12,538,832원 | 부족분 182,461,168원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 19,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 한국주택은행 | 19,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 12,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 5,400,000원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 28,600,000원 | 0원 | 미배당 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 교보생명보험주식회사 | 78,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 8. 갑구 2번 가압류 · 주식회사국민은행 | 8,829,025원 | 0원 | 미배당 |
| 9. 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 10. 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 11. 을구 13번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 84,600,000원 | 0원 | 미배당 |
| 12. 을구 15번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 105,600,000원 | 0원 | 미배당 |
| 13. 을구 17번 근저당권 · 남청주신용협동조합 | 136,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 14. 을구 19번 전세권 · 김명희 | 130,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 15. 을구 21번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 159,600,000원 | 0원 | 미배당 |
| 16. 갑구 14번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,455,444원 | 0원 | 신청채권자 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권자 총 채권액 1,049,584,469원, 채권자 총 배당 0원, 미배당 1,049,584,469원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시립도서관 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 아파트 등 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 아파트입니다. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 공시지가 964,500원/㎡, 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음입니다.
- 환금성. 진흥한우리는 330세대, 1995.06.02 사용승인 단지입니다. 최근 12건 거래 평균은 164,166,666원이나 거래 범위가 145,000,000원~195,000,000원으로 넓습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 이 사건의 기준 가격은 13,176,000원이 아니라 김시덕 보증금 195,000,000원 수준의 실질취득가입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 김시덕 임차권등기, 전입 2022.04.29, 확정 2022.03.17, 배당요구 2024.05.02, 보증금 195,000,000원을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현 회차 기준 미배당 보증금 182,461,168원이 매수인 인수로 표시됩니다. 낙찰가가 더 낮아지면 인수액이 증가합니다.
- 보증기관 승계 중복 아님. tenants 데이터상 김시덕은 보증기관 승계·대위 신고자가 아니라 실제 임차인입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 세금 리스크 확인. 국세·지방세 압류 3건 및 당해세 가능성이 표시되어 있으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰”보다 “1.95억 인수형”이 먼저다
이 물건은 7회 유찰되어 최저가가 13,176,000원까지 떨어졌지만, 그 숫자는 매력 포인트가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김시덕의 보증금 195,000,000원이 핵심이고, 현 회차 배당 후 182,461,168원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 보증금 수준에서 고정됩니다. 동일 면적 실거래 평균은 164,166,666원인데 실질취득은 195,000,000원입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 시세보다 높다. 이 사건은 최저가 메리트형이 아니라 대항력 임차보증금 인수 리스크형입니다.