11,501,000원
청주지방법원 2025타경51272. 청주시 서원구 개신동 청주개신3주공아파트 306동 12층 1206호입니다. 겉으로 보이는 숫자만 보면 감정가 285,000,000원짜리 아파트가 9회 유찰돼 최저매각가 11,501,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금이 결정합니다. 윤형진은 2022.05.30 주민등록·점유개시와 확정일자를 갖췄고, 2024.06.03 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024.06.26 이금희 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
현재 회차 매각가 11,501,000원을 전제로 집행비용 607,018원을 제외한 10,893,982원이 윤형진에게 배당되며, 보증금 270,000,000원 중 남는 259,106,018원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 낙찰가가 더 낮아지면 배당액이 줄고 인수금이 늘어나는 구조이므로, 10회·11회 유찰 시에도 ‘표면 최저가’만 더 내려갈 뿐 실질취득 총액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51272 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 590 청주개신3주공아파트 306동 12층 1206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 내 12층 · 실거래 비교면적 84.8㎡ |
| 소유자 | 함영숙 (2024.03.12 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 11,501,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권 | 282,228,472원 · 주택도시보증공사 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 말소기준권리 | 2024.06.26 갑구 13번 가압류 · 이금희 · 12,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다
이 사건의 말소기준은 2024.06.26 이금희 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.05.30에 윤형진이 주민등록·점유와 확정일자를 갖췄고, 2024.06.03에는 보증금 270,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 확인된 인수 1건 + 대항력 미상 1건
| 임차인 | 점유 / 주요일자 | 보증금 | 대항력·우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 추유태 | 전체 · 전입신고일 확인 안 됨 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 인수 미상 |
| 박미옥 | 전입 2025.03.28 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
| 윤형진 | 건물 전부 · 전입/점유/확정 2022.05.30 · 배당요구 2024.06.03 | 270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 259,106,018원 인수 |
조사상 임차인은 3명입니다. 이 가운데 윤형진은 보증금과 대항력·우선변제권이 확인되고, 미배당액도 계산돼 있어 확정적인 주된 인수 위험입니다. 박미옥은 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 추유태는 전체를 점유하는 것으로 조사됐지만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 따라서 약 270,000,000원의 실질취득은 확인된 윤형진 권리만 반영한 기준이며, 추유태의 권리가 추가로 확인될 경우 위험은 더 커질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 4.6%가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
실거래 비교자료는 ‘그린빌’의 대상면적 84.8㎡와 매칭된 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 248,333,333원, 최신 거래는 2026.08의 247,000,000원입니다. 표면 최저가 11,501,000원은 최근 평균의 4.6%에 불과하지만, 선순위 보증금 인수를 반영하면 가격 판단은 완전히 달라집니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.8㎡ | 10 | 247,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 3 | 232,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 8 | 237,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 14 | 238,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 7 | 258,000,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 13 | 256,000,000원 |
| 2026.05 | 84.8㎡ | 15 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 18 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 18 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.8㎡ | 12건 | 248,333,333원 |
확인된 윤형진 보증금 기준 실질취득액 약 270,000,000원은 최근 12개월 평균 248,333,333원의 약 108.7%이고, 최신 거래 247,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 단순 합산하면 270,607,018원이므로 실제 현금부담 관점에서도 최근 시세보다 높은 구조입니다. 따라서 “감정가 대비 96% 할인”이나 “최근 시세의 4.6%”라는 표면 할인율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,501,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 607,018원 |
| 1. 임차인 윤형진 보증금 | 270,000,000원 | 10,893,982원 |
| 2. 가압류 · 이금희 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 282,228,472원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
윤형진 보증금 부족분 259,106,018원은 매수인 인수로 계산됩니다. 이금희와 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 5.3% 추정치로 반영된 값입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수금이 늘어난다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 11,501,000원 | 259,106,018원 |
| 10회 유찰 시 | 8,050,699원 | 262,494,214원 |
| 11회 유찰 시 | 5,635,489원 | 264,865,950원 |
표면 최저가는 11,501,000원 → 8,050,699원 → 5,635,489원으로 내려가지만, 같은 방향으로 인수액은 259,106,018원 → 262,494,214원 → 264,865,950원으로 증가합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는다는 점이 그대로 드러납니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 12층입니다.
- 입지. 개신초등학교 북측 인근으로 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공도를 통해 단지 내 도로와 연계됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(개신지구) 등에 속하며 공시지가는 1,161,000원/㎡입니다.
- 단지·시세 표본. 실거래 자료의 단지명은 그린빌, 634세대, 사용승인 관련 기준일은 2003.07.11이며 대상면적 84.8㎡ 표본 12건이 매칭됐습니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 입찰가 기준으로 보지 말 것. 확인된 윤형진 인수액 259,106,018원을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 윤형진 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.03.19, 주민등록·점유·확정일자 2022.05.30, 임차권등기 2024.06.03 및 보증금 270,000,000원의 원본 기재를 대조해야 합니다.
- 추유태 확인. 전체 점유로 조사됐지만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 박미옥. 전입일 2025.03.28은 2024.06.26 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 248,333,333원과 최신 거래 247,000,000원보다 확인된 실질취득액 약 270,000,000원이 높다는 점을 입찰 판단에 반영해야 합니다.
- 말소기준 이후 권리. 이금희 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 경매개시결정, 청주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,150만 원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 9회 유찰이나 11,501,000원이라는 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 윤형진의 대항력 있는 임차보증금 270,000,000원입니다. 현재 회차에서 259,106,018원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 보증금 수준인 약 270,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 248,333,333원과 최신 거래 247,000,000원을 모두 웃돕니다.
유찰이 한 번 더 진행돼 최저가가 8,050,699원, 다시 5,635,489원으로 내려가더라도 인수액은 각각 262,494,214원, 264,865,950원으로 증가합니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 매력적인 경매”가 아니라 “낙찰가 하락분을 선순위 임차보증금 인수가 흡수하는 경매”입니다. 게다가 추유태의 대항력 여부와 보증금도 미상입니다. 확인된 권리만으로도 최근 시세보다 실질취득 부담이 높고 추가 인수 가능성까지 남으므로, 표면 할인율만 보고 접근하기에는 위험도가 높은 사건입니다.
