3,705,000원
청주지방법원 2025타경51439. 청주시 서원구 사창동 월드피아오피스텔 6층 602호입니다. 감정가는 45,000,000원인데 7회 유찰되며 현재 회차 최저매각가는 3,705,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 8.23% 수준입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 김현아의 42,000,000원 보증금입니다.
말소기준권리는 2023.06.01 강동세무서장의 압류입니다. 김현아의 주민등록일은 2023.03.22, 점유개시일은 2023.03.21로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기에도 임대차계약일 2023.03.17, 확정일자 2023.03.22가 기재돼 있습니다. 현재 분석에서는 김현아를 대항력 있는 임차인으로 보고, 미배당 보증금의 매수인 인수 위험을 전제로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51439 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 171-5 월드피아오피스텔 6층 602호 |
| 도로명 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로 642 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상18층 · 제6층 제602호 |
| 소유자 | 김진우 · 2022.08.22 강제경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 3,705,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현아 / 42,639,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 소유자 김진우는 2022.08.22 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 그 과정에서 종전 신용보증기금 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단·국·청주시 압류 및 김범준 근저당권은 정리됐습니다. 이후 새로 등장한 최초 기준권리가 2023.06.01 국(강동세무서장) 압류입니다.
문제는 임차인 김현아입니다. 임대차계약일은 2023.03.17, 점유개시는 2023.03.21, 주민등록과 확정일자는 2023.03.22로 나타납니다. 모두 2023.06.01 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2025.04.01 보증금 42,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.07.01에는 김현아가 채권자로 강제경매개시결정을 받았습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 날짜 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현아 | 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 42,000,000원 | 계약 2023.03.17 점유 2023.03.21 전입·확정 2023.03.22 배당요구 2025.04.01 | 대항력 有 | 없음 | 매수인 인수 위험 |
김현아는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 예상배당에서는 김현아 임차보증금에 배당이 잡히지 않고, 대항력 있는 보증금의 매수인 인수 항목으로 처리돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 370만원짜리 물건이 아니다
7회 유찰로 최저가는 3,705,000원까지 내려왔습니다. 감정가 45,000,000원의 8.23% 수준입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금은 42,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 “45,000,000원짜리 오피스텔을 3,705,000원에 산다”는 구조가 아니라, 보증금 수준인 약 42,000,000원을 실질취득 기준으로 보는 사건입니다.
감정가 45,000,000원과 비교하면 실질취득 약 42,000,000원은 감정가의 약 93.3%입니다. 7회나 유찰됐는데도 권리 인수를 반영한 실질 가격은 감정가와 큰 차이가 없습니다. 따라서 유찰 횟수나 낮은 최저가 자체는 가격 가점으로 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,705,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 466,690원 |
| 인수 · 임차인 김현아 보증금 | 42,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,731,300,000원 | 3,238,310원 |
| 3. 경매개시결정 · 김현아 | 42,639,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 채권자 총 청구액은 1,773,939,800원, 채권자 배당액은 3,238,310원, 미배당은 1,770,701,490원입니다. 임차인 김현아 보증금 42,000,000원은 배당액 0원으로 계산돼 매수인 인수 위험으로 남습니다.
⑤ 후순위 권리 — 등기상은 매각으로 소멸
말소기준 2023.06.01 압류 뒤에는 2024.09.23 주택도시보증공사 가압류 1,731,300,000원, 2025.03.21 청주시 압류, 2025.04.01 김현아 주택임차권, 2025.07.01 김현아의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 등기가 소멸한다는 것과 임차보증금 반환의무까지 사라진다는 것은 같은 문제가 아닙니다. 김현아는 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 분석되므로, 임차권등기 자체가 말소되더라도 미배당 보증금의 인수 위험을 따로 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하3층/지상18층 건물의 6층 602호입니다.
- 입지. 청주시 서원구 사창동 ‘사창사거리’ 북서측 인근으로, 주위에는 근린생활시설과 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다. 북동측 왕복6차선 포장도로와 남서측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 대로1류와 소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,998,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 3,705,000원을 실질 매입가격으로 보면 안 됩니다. 대항력 보증금 42,000,000원을 반영한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 김현아 임대차 실체 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 같은 이름이고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 계약 2023.03.17, 점유 2023.03.21, 전입·확정 2023.03.22와 말소기준 2023.06.01의 선후관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 2025.04.01 임차권등기명령과 보증금 42,000,000원, 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 7회 유찰됐다는 사실 자체가 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 주거용 오피스텔의 환금성·점유·임차보증금 인수 구조를 함께 봐야 합니다.
- 8·9회차도 같은 원칙. 2,593,500원 또는 1,815,450원으로 최저가가 내려가더라도 대항력 인수형의 실질취득 구조가 해소되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “3,705,000원이 아니라 약 42,000,000원을 봐야 한다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저매각가 3,705,000원입니다. 감정가 45,000,000원이 7회 유찰돼 8.23% 수준까지 내려왔으니 표면상 할인폭은 매우 큽니다. 하지만 권리분석을 거치면 핵심 숫자는 달라집니다.
김현아의 보증금은 42,000,000원이고 전입·점유 시점이 2023.06.01 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 위험을 반영하면, 실질취득은 약 42,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 감정가 대비 약 93.3% 수준이어서 7회 유찰이라는 숫자에 비해 실질적인 가격 여유는 크지 않습니다.
또한 임차인 김현아가 이 사건의 신청채권자와 같은 이름으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 이 부분이 해소되면 권리구조가 달라질 여지는 있지만, 확인 전까지는 보증금 42,000,000원 인수를 전제로 보는 것이 안전합니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 낮지 않은 사건. 그것이 이 물건의 핵심입니다.